物業價格回升，負資產按揭貸款宗數亦相應回落。
今早有朋友很興奮地告訴我，周末期間有買家表示有意買入他的物業，出價高於該物業的未償還按揭貸款額。物業是他幾年前買入的，他現已脫離了負資產行列。我問他是否打算把物業賣掉，他說不會賣，並打算買入另一個物業作為投資，因為租金回報高於銀行存款利率，亦高於按揭貸款利率。他問我的意見。對於朋友問及有關投資的意見，我當然以一貫審慎的口吻，說作為公職人員，除了外匯基金及其他我身為董事局或委員會成員的公營機構的基金外，我是不會給予投資意見的。不過，我心裏真的為他以及其他要償還按揭，特別是負資產按揭的人士高興。過去幾年實在很艱難，眼見所住的單位價格一直下跌，由1997至98年間的高位下滑接近七成。如果不幸失業的話，生活便更加窘迫。當然，美國接連減息，加上銀行競爭激烈，本港的按揭利率大幅下調。不過，對大多數人來說，置業是一個重大決定。由於作出這個重大決定的時機不對，以致供款就好像是在月復月的把錢掉進無底深潭一樣，這種感覺實在很難受。
幸好隨著經濟復甦、住宅物業的供求可望趨於平衡、按揭利率持續偏低、股市交投增加及股價回升，以及在多項其他利好因素影響下，市場氣氛終於扭轉過來。隨著住宅物業價格反彈，自去年第3季開始，負資產按揭貸款宗數逐步回落，由6月高峰期估計約106,000宗，減少至年底時的67,600宗左右。儘管農曆新年期間物業市場一般比較淡靜，但今年1月樓價似乎再進一步回升，而且幅度頗大。看來負資產按揭貸款宗數下跌的勢頭將會持續。
當然，我所說的僅限於銀行按揭貸款而已，尚有許多業主須償還發展商及銀行體系以外的金融機構所提供的二按。不過市況好轉亦會惠及這批業主。作為銀行監管機構，金管局很高興見到銀行的資產質素有所改善，按揭貸款抵押品價值不足以抵償未償還貸款額的情況有所緩和。在眾多有關銀行的事宜中，我們最關注的是抵押品價值不足的情況。因為全球各地從來沒有一個銀行體系能在短短5年內經歷物業價格下跌幾乎七成後，仍然完好無缺。由此可見，審慎的「七成按揭風險」指引實在為銀行體系提供了充分的保障。
話說回來，我倒根據簡單的經濟學理論，向朋友作出忠告。就是長遠來說，若某項商品的供應有限，而需求長遠來說是明顯在增長，同時這項商品又是必需品的話，長遠來說便不應該持有這項商品的「空倉」，而至少要持有「平倉」。但若要在有關市場上持有「長倉」，便先要透過市場的長遠表現，充分了解這個市場的基本價格與收益的波幅，並要衡量一下以本身的財力能否應付得來。同時，若價格在迅速上漲，就更要三思，慎重考慮這些問題。在住宅物業市場上，空倉是指沒有任何住宅物業，平倉指只持有自住物業，長倉則指除了自住物業外，還持有投資物業。怎料聽完我的分析後，我這個並非經濟學家的朋友回敬我一句。他說：「長遠來說，大家都會歸於塵土。」我頓時閉上嘴，發誓以後就是在朋友中間也不會多發表個人意見。
任志剛
2004年2月12日
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