物業貸款的準則

指引編號:5.9.3​

物業貸款的準則(一九九七年一月二十八日)

物業貸款準則

本局致函各認可機構,促請尚未收緊物業貸款批核準則的機構收緊其貸款準則。

本局鑑於一九九六年物業貸款急升,所以呼籲認可機構收緊物業貸款批核準則。根據最近期的數字顯示,物業貸款*在一九九六年首三季上升了接近16%(按年計的比率超過20%),部分反映物業發展和物業投資貸款在一九九五年錄得輕微增長後,九六年大幅回升。由於其他類型貸款的增長比較溫和,所以物業貸款佔在香港使用的其他貸款的比例,由一九九五年九月底的39%,上升至一九九六年九月底的40.7%。根據金融管理局的住宅按揭貸款每月統計調查結果,一九九六年九月以後的數字顯示一九九六年第四季物業貸款的增長速度加快。今天公布的一九九六年十二月的數字顯示,三十三家接受調查的認可機構的未償還按揭貸款總額上升2.4%。以全年計,增長率達到18.9%。

在物業貸款於最近幾個月有所增長的同時,住宅物業價格也迅速上升,尤其是貴價物業,並且有跡象顯示投機活動再度活躍。同時,銀行間的競爭已引致住宅按揭貸款的息差收窄,按揭利率僅僅高於最優惠貸款利率,回報因此減少,但風險卻有所增加。

雖然住宅按揭貸款可以視為是一種頗為安全的貸款,但隨著物業越趨昂貴,風險便會增加。銀行就這些物業的借款人所承擔的風險會越來越大,物業價格會越趨反覆,估值也會越難確定。本局得悉部分銀行已就高價物業收緊其借貸批核準則,為審慎計,所有銀行均應跟隨這種做法。因此,我們建議1,200萬港元以上的「豪宅」的最高按揭成數應調低至六成。

然而,為了避免令貸款機構就僅僅超過1,200萬港元而歸入「豪宅」類別的物業可以提供的貸款金額有所減少(例如剛超過1,200萬港元的60%是少於剛低過1,200萬港元的70%),上述六成按揭成數的規定應解釋為「樓價的六成或八百四十萬港元,以較高者為準」。(這即是說,以一幢1,300萬港的樓宇來說,最高貸款額為八百四十萬港元或64.6%。)

當然,認可機構也應該確保會充分考慮借款人的還款能力,而債務與借款人入息比率應保持在審慎水平,以防止借款人過度借貸,令壞賬風險增加。

以上建議並無追溯效力,適用於認可機構自現時起直至另行通告止訂立的新貸款承諾。這些建議適用於目前的市況,並會因應情況作出修訂。雖然上述建議是特別就用作購買住宅物業的貸款提出,但預期認可機構會就所有與物業有關的貸款類別採納審慎的借貸批核準則。

*就此而言,「物業貸款」指物業發展及投資貸款以及住宅按揭貸款(不包括居者有其屋計劃/私人機構參建計劃的貸款)。

1 「價值」在此是指樓宇買入價或貸款機構本身的估值兩者中的較低者。

修訂日期 : 2011年08月01日