本港樓市波動大，箇中成因複雜。金管局歡迎穩定樓市的措施，但若這些措施涉及貨幣政策或銀行監管層面，卻屬不宜。
樓市變動的成因頗為特別，這種情況對高度城市化、人口稠密的香港來說尤其明顯，對決策者則構成很大的挑戰。事實上，要了解一個能夠符合整體公眾利益的樓市政策架構已經不易，更遑論要制定這個政策架構。
需求大幅波動是本港樓市的一個明顯特色，但導致需求波動的原因是甚麼，還有它們之間的相對重要性，卻不那麼清楚。直覺上可以說，人口分布、收入、財富、利率及對價格的預期，全都是決定需求水平的相關元素。短期而言，住宅物業需求似乎對價格預期相當敏感。香港住宅樓市的產品偏向單元化（最少在大型屋苑的情形如此），加上交易費用相對較低，形成市場流動性出奇地高，因而市場需求容易受價格預期影響。此外，本港住宅物業作為投資工具的普及程度，遠比其他地區為高，也促成住宅需求對價格預期的反應敏感。但正是基於這些理由，香港住宅需求對利率（即融資成本）的敏感度，便不如其他地區那樣大。這或會令人感到意外，但卻是事實：儘管按揭息率由1998年初的11.5厘下跌至現時約2.5厘，但對刺激樓市需求卻無甚作用；相反過去多次住宅需求不斷攀升，恰巧正是利率節節向上的時期。
供應方面，由於建屋需時，住宅供應的短期彈性固然較低。由於香港缺乏土地，「造地」（連同配套基建）需時，住宅大廈大多朝向高空發展，因此供應量要等待一段很長的時間才能追上需求量。令情況更為複雜的是，作為香港土地的唯一供應方，政府的難題是致力提供長遠而言最理想的土地供應量。但怎樣才是「長遠而言最理想的土地供應量」？應透過哪些機制才能達致這個目標？這些都是備受爭議的課題，當中涉及各種考慮（包括社會穩定、金融穩定、市場正常運作）的相對重要性不時會有變動，加上市場情緒不時轉向，有時候更可能變得來勢洶洶，令一些長期政策無法如期落實。
基於上述住宅市場的供求特質，本港樓價波動幅度相當大，由此衍生的各種風險，大家都最清楚不過。對於決策者來說，在政策上如何作出回應是挑戰所在。我們應否盡量對這個並非完全自由的物業市場放手不理（但同時仍需制定土地供應的長遠政策），並學習如何管理好這些風險？抑或應採取積極措施，以遏抑樓市大幅波動及其所帶來的不利影響？過去5年，樓價急挫所造成的影響，已對整體經濟造成不少損害，更在某程度上影響社會及金融穩定。在此情形下，我們是否應該採取一些針對短期需求或供應的措施？若是，那又是一些甚麼的措施？是否有任何措施可以改善樓市變化的模式，使住宅樓市較為穩定？
這些都是難題。從金管局的角度來看，若然住宅物業價格進一步下跌，負資產按揭數目及金額便會上升，我們固然擔心這對銀行體系的穩定造成的影響。因此，我們支持採取適當措施，以能整體上有助減少樓價大幅波動，並針對目前形勢穩定樓市。但我們也要澄清一點，就是不要從貨幣政策或銀行監管的層面下手，以圖推行影響短期需求的措施。本港的貨幣政策清晰地列明只有單一個目標，就是維持聯繫匯率，因此香港利率必須緊隨美國利率的變化發展。況且香港住宅需求對利率的敏感度較其他地區為低。而我們推行的銀行監管措施對維持銀行體系的穩定非常重要，同時亦無礙置業人士爭取方便及有利的按揭融資安排。
任志剛
2003年10月9日
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