本港楼市波动大，个中成因复杂。金管局欢迎稳定楼市的措施，但若这些措施涉及货币政策或银行监管层面，却属不宜。
楼市变动的成因颇为特别，这种情况对高度城市化、人口稠密的香港来说尤其明显，对决策者则构成很大的挑战。事实上，要了解一个能够符合整体公众利益的楼市政策架构已经不易，更遑论要制定这个政策架构。
需求大幅波动是本港楼市的一个明显特色，但导致需求波动的原因是什么，还有它们之间的相对重要性，却不那么清楚。直觉上可以说，人口分布、收入、财富、利率及对价格的预期，全都是决定需求水平的相关元素。短期而言，住宅物业需求似乎对价格预期相当敏感。香港住宅楼市的产品偏向单元化（最少在大型屋苑的情形如此），加上交易费用相对较低，形成市场流动性出奇地高，因而市场需求容易受价格预期影响。此外，本港住宅物业作为投资工具的普及程度，远比其他地区为高，也促成住宅需求对价格预期的反应敏感。但正是基于这些理由，香港住宅需求对利率（即融资成本）的敏感度，便不如其他地区那样大。这或会令人感到意外，但却是事实：尽管按揭息率由1998年初的11.5厘下跌至现时约2.5厘，但对刺激楼市需求却无甚作用；相反过去多次住宅需求不断攀升，恰巧正是利率节节向上的时期。
供应方面，由于建屋需时，住宅供应的短期弹性固然较低。由于香港缺乏土地，「造地」（连同配套基建）需时，住宅大厦大多朝向高空发展，因此供应量要等待一段很长的时间才能追上需求量。令情况更为复杂的是，作为香港土地的唯一供应方，政府的难题是致力提供长远而言最理想的土地供应量。但怎样才是「长远而言最理想的土地供应量」？应透过哪些机制才能达致这个目标？这些都是备受争议的课题，当中涉及各种考虑（包括社会稳定、金融稳定、市场正常运作）的相对重要性不时会有变动，加上市场情绪不时转向，有时候更可能变得来势汹汹，令一些长期政策无法如期落实。
基于上述住宅市场的供求特质，本港楼价波动幅度相当大，由此衍生的各种风险，大家都最清楚不过。对于决策者来说，在政策上如何作出回应是挑战所在。我们应否尽量对这个并非完全自由的物业市场放手不理（但同时仍需制定土地供应的长远政策），并学习如何管理好这些风险？抑或应采取积极措施，以遏抑楼市大幅波动及其所带来的不利影响？过去5年，楼价急挫所造成的影响，已对整体经济造成不少损害，更在某程度上影响社会及金融稳定。在此情形下，我们是否应该采取一些针对短期需求或供应的措施？若是，那又是一些什么的措施？是否有任何措施可以改善楼市变化的模式，使住宅楼市较为稳定？
这些都是难题。从金管局的角度来看，若然住宅物业价格进一步下跌，负资产按揭数目及金额便会上升，我们固然担心这对银行体系的稳定造成的影响。因此，我们支持采取适当措施，以能整体上有助减少楼价大幅波动，并针对目前形势稳定楼市。但我们也要澄清一点，就是不要从货币政策或银行监管的层面下手，以图推行影响短期需求的措施。本港的货币政策清晰地列明只有单一个目标，就是维持联系汇率，因此香港利率必须紧随美国利率的变化发展。况且香港住宅需求对利率的敏感度较其他地区为低。而我们推行的银行监管措施对维持银行体系的稳定非常重要，同时亦无碍置业人士争取方便及有利的按揭融资安排。
任志刚
2003年10月9日
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