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觀點

七成按揭上限的源起

這項由本港銀行業界主動採納的措施在過去接近廿年來行之有效。

大家或會有興趣知道本港最初是如何推行銀行住宅按揭貸款限制在物業價值七成內的政策,而其中一點令人感興趣的是銀行業(主要透過香港銀行公會)與監管當局在這方面的緊密合作。監管當局當然要關注銀行體系所有主要風險環節,並力求這些風險得到審慎管理。住宅按揭貸款向來是銀行營運的主要風險環節之一,樓價的周期起伏,若不妥善管理,便可能影響銀行體系的穩定。對於這一點,本港業界並不只從微觀盈利著眼,而是能夠從宏觀系統性穩定的角度來理解,實在難能可貴。業界與監管當局的合作,使本港銀行的審慎監管具高度成效,惠及整體經濟。此外,這亦為香港推行宏觀審慎的銀行監管模式打下良好基礎。面對當前全球金融危機爆發,各國銀行監管機構都認同宏觀監管模式是維持銀行體系穩定的必要工具。

關於七成按揭上限的措施,業界與監管當局的相互作用始於1991年。當時《銀行業條例》附表3將「住宅按揭」界定為「本金不超逾物業買價或市價的90%,以較低款額為準」。由於在此條款下住宅按揭成數即使高達九成,銀行仍可採用較低的風險權重,這個安排變相鼓勵銀行借出高達物業市值九成的貸款。有關業務所涉及的風險可能過大,所以我們作為監管當局不免感到擔心。因此,我們打算修訂附表3,將九成上限調低至七成,同時發出指引勸喻銀行住宅按揭以七成為限。

我們在1991年就這些想法諮詢業界,銀行界亦非常合作,自願提出採納七成上限的政策,因此,亦無需要修訂附表3。我相信業界的看法確實與我們不謀而合,明白住宅按揭潛在的系統性風險,它們亦可能想保留一點彈性,以免一旦貸出超過七成的按揭時必須依照法例規定而採用較高的風險權重。無論如何,結果就是銀行倡議的七成上限最終得到落實。

然而,90年代初住宅物業市場持續暢旺。這個環境令我們感到,業界應該更嚴格地遵守及確認七成按揭上限的做法,因此在隨後的4年內,金管局將七成上限納入其監管政策內。我們在1992年去信香港銀行公會,要求銀行「即使面對特別重視的客戶,亦應避免出現太多不依循此規則的例外情況」。於1995年11月2日,政府當局在立法會會議上確認,七成上限應繼續作為一項長期監管政策。

其後在《資本協定二》新的資本充足架構下,《銀行業(資本)規則》訂明,按揭成數低於七成的住宅按揭可享較前更低的資本要求(按本港大部分認可機構採用的標準計算法計算)。這項調低資本要求的安排,可以視為是金管局對業界多年來為配合七成按揭上限政策而採取有效信貸風險管控措施所作出的肯定。

任志剛
2009年6月4日

此處可參閱本專欄過往的文章。

 

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修訂日期: 2011年8月1日
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