这项由本港银行业界主动采纳的措施在过去接近廿年来行之有效。
大家或会有兴趣知道本港最初是如何推行银行住宅按揭贷款限制在物业价值七成内的政策，而其中一点令人感兴趣的是银行业(主要透过香港银行公会)与监管当局在这方面的紧密合作。监管当局当然要关注银行体系所有主要风险环节，并力求这些风险得到审慎管理。住宅按揭贷款向来是银行营运的主要风险环节之一，楼价的周期起伏，若不妥善管理，便可能影响银行体系的稳定。对于这一点，本港业界并不只从微观盈利着眼，而是能够从宏观系统性稳定的角度来理解，实在难能可贵。业界与监管当局的合作，使本港银行的审慎监管具高度成效，惠及整体经济。此外，这亦为香港推行宏观审慎的银行监管模式打下良好基础。面对当前全球金融危机爆发，各国银行监管机构都认同宏观监管模式是维持银行体系稳定的必要工具。
关于七成按揭上限的措施，业界与监管当局的相互作用始于1991年。当时《银行业条例》附表3将「住宅按揭」界定为「本金不超逾物业买价或市价的90%，以较低款额为准」。由于在此条款下住宅按揭成数即使高达九成，银行仍可采用较低的风险权重，这个安排变相鼓励银行借出高达物业市值九成的贷款。有关业务所涉及的风险可能过大，所以我们作为监管当局不免感到担心。因此，我们打算修订附表3，将九成上限调低至七成，同时发出指引劝喻银行住宅按揭以七成为限。
我们在1991年就这些想法谘询业界，银行界亦非常合作，自愿提出采纳七成上限的政策，因此，亦无需要修订附表3。我相信业界的看法确实与我们不谋而合，明白住宅按揭潜在的系统性风险，它们亦可能想保留一点弹性，以免一旦贷出超过七成的按揭时必须依照法例规定而采用较高的风险权重。无论如何，结果就是银行倡议的七成上限最终得到落实。
然而，90年代初住宅物业市场持续畅旺。这个环境令我们感到，业界应该更严格地遵守及确认七成按揭上限的做法，因此在随后的4年内，金管局将七成上限纳入其监管政策内。我们在1992年去信香港银行公会，要求银行「即使面对特别重视的客户，亦应避免出现太多不依循此规则的例外情况」。于1995年11月2日，政府当局在立法会会议上确认，七成上限应继续作为一项长期监管政策。
其后在《资本协定二》新的资本充足架构下，《银行业（资本）规则》订明，按揭成数低于七成的住宅按揭可享较前更低的资本要求（按本港大部分认可机构采用的标准计算法计算）。这项调低资本要求的安排，可以视为是金管局对业界多年来为配合七成按揭上限政策而采取有效信贷风险管控措施所作出的肯定。
任志刚
2009年6月4日
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