香港金融管理局（金管局）宣布財政司司長曾蔭權先生已於今日（星期六）較早時間與有關賣方簽署購置金管局長遠辦事處的協議備忘錄。按照有關的土地租賃規定，該協議仍須徵得地政總署署長同意。
購置的物業屬於將會座落於內地段第8898號R區的商業大廈（即國際金融中心第2期）的55樓、56樓，以及77至88樓，所需資金將由外匯基金支付。
購置金額為36.99億港元。金管局預計購置辦事處所能夠節省的費用的背景資料，載於附件。有關購置行動的其他詳細資料，將按照一般商業習慣於日後公布。
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香港金融管理局
2001年4月28日
購置香港金融管理局長遠辦事處的協議備忘錄 財務分析背景資料
財務分析
在考慮是否購置長遠辦事處的過程中，香港金融管理局（金管局）採用了以下一般慣常使用的財務分析方法來評估有關的投資：
(1) 回本期
- 這是一項簡單的基準回報的計算方法，具體上是根據每年因購置辦事處所節省的租金來計算收回已投入資金所需的年期。這項分析簡單易明，但並未計入金錢的時間價值。
- 根據國際金融中心第2期發展商的建議租金，若以現時租金水平租用該大廈相同的面積，金管局每年應支付租金約2.224億港元。
- 議定購置辦事處的價格為36.99億港元。
- 回本期（購置金額／每年節省的租金支出）為16.6年。換言之，若不計入資金的時間價值，我們購置辦事處所用的資金將在16.6年內從每年節省的租金支出中收回。
(2) 內部回報率
- 內部回報率是指所有未來現金流量的淨現值減去投資額後相等於零的折現率。若我們持有該物業30年，在這30年內合共節省的租金開支，連同該物業於持有期末的最終市值，便是當前投入資金所產生的未來現金流量。能使這些未來現金流量計算出相等於當前投入資金的折現率，便是投入資金的內部回報率。
- 計算內部回報率涉及兩項主要的變動因素。第一是未來30年的假設租金水平。我們以過去20年的歷史趨勢進行假設，然後以這項數字作為未來持有期的假設租金增幅。（歷史趨勢是根據過去20年的接續10年期計算得出。具體而言，我們首先比較每段10年期於期初及期末的租金水平，然後計算出該段時期內按年計的增長幅度。以此方法得出的數據的簡單平均數，便是假設的增長幅度。）
- 第二是該辦事處在30年後的假設市值。同樣地，我們以過去20年資本增值的歷史趨勢進行假設（亦即採用與租金相近的計算方法）。但鑑於香港地產市場在90年代中期特別興旺，我們採取較為保守的計算方法，將年度增值的歷史平均數調低三分之一，然後利用調整數字計算期末的最終市值。
- 根據上述假設，以上作為基線計算的內部回報率是13.47%。若以10年期外匯基金債券的收益率來作為我們的資金成本，這項內部回報率已遠遠超出我們的資金成本。
敏感度測試：
- 假設租金水平維持不變，而資本增值按照上述經調整的歷史趨勢數字，內部回報率將會是10.63%。
- 假設該辦事處的市值維持不變，而租金水平跟隨歷史趨勢，內部回報率將會是11.46%。
- 假設持有期內租金水平及該辦事處的市值都維持不變，內部回報率將會降至5.61%。
(3) 淨現值分析
- 投資淨現值的計算方法，是以預設的折現率按年把該投資的未來現金流量折算為淨現值，然後將折現所得數值相加，再從總和之數減去投資金額。在今次的購置行動中，以30年的持有期而言，在30年內節省的租金支出，連同該辦事處於期末的最終市值，都要進行折現，然後計算這些現值的總和。將這項總和數字與購入價進行比較：若總和數字高於購入價（即淨現值是正數），該辦事處便值得購買；若總和數字低於購入價（即淨現值是負數），則應該租用該辦事處。
- 這項分析有三項可變因素，其中第一、二項是租金水平及該辦事處的最終市值，我們採用了與計算內部回報率相同的假設。
- 第三項是折現率。釐定折現率的方法有多種，在這類項目中以投資者的資金成本來計算折現率，亦屬常見的做法。在我們的基線計算中，我們以10年期外匯基金債券的收益率來作為我們的資金成本，亦即是折現率。
- 根據上述可變因素，我們基線計算的淨現值是109.6億港元，因此購入該辦事處是較可取的選擇。
敏感度測試
- 假設租金水平維持不變，而資本增值按照上述經調整的歷史趨勢數字，淨現值將會是59.9億港元。
- 假設該辦事處的市值維持不變，而租金水平跟隨歷史趨勢，淨現值將會是47.5億港元。
- 假設持有期內租金水平及該辦事處的市值都維持不變，淨現值將會下降至負2.2億港元。
- 假設租金水平及該辦事處的市值都維持不變，而10年期外匯基金債券的收益率會像1998年亞洲金融風暴最嚴重時一樣，上升至9.91%的高位，淨現值將會進一步下降至負15.7億港元。
香港金融管理局
2001年4月
