香港金融管理局（金管局）今日公布1997年9月進行的香港 住宅按揭統計調查結果。
調查顯示香港住宅按揭貸款質素優良，截至1997年9月底：
平均未償還本金處於130萬元的偏低水平，顯示銀行業採取以波動較小的普羅市場為對象的業務策略；
金管局發言人就調查結果指出：「雖然1997年10月開始物業價格出現調整，但銀行相對整體按揭資產仍持有相當理想的緩衝額。調查亦發現，物業市場在1994年下半年及1995年回落時，貸款拖欠比率維持偏低，在1995年及1996年均處於0.2%附近水平。此外，在所有拖欠個案中，受訪銀行均能悉數收回貸款金額。」
該項調查訪問了活躍於住宅按揭貸款市場的39家認可銀行機構，合共佔全港認可機構未償還按揭貸款總額約95%。調查收集關於住宅按揭貸款的特點及履行情況，以及認可機構貸款政策的資料。鑑於市場上對住宅按揭貸款最新統計資料的需求甚大，金管局正檢討是否需要較密切收集這方面的統計資料。
謹隨本稿附上 1997年9月香港住宅按揭統計調查乙份， 以供參考。
香港金融管理局
1998年2月25日
為了瞭解香港住宅按揭貸款業務的特色和表現的最新情況，香港金融 管理局（金管局）最近曾對住宅按揭市場進行了一次全面調查，形式和1994年 9月進行的調查類似。
2. 是次調查合共有39家認可機構參與，佔全港所有認可機構所提供的未償還 按揭貸款總額約95% 。 1 .
3. 下文表一載有1994年和1997年的調查結果比較：
4. 1997年調查的主要結果如下：
5. 報告第一部列出有關住宅按揭貸款特性的調查結果。第二部則闡述貸款表現， 而第三部則重點說明認可機構的貸款政策。
1 就調查的某些部分而言，在這39家認可機構中，16家提供的統計數字 是根據樣本計算而得。
2 由於按揭貸款的已供款期數平均只有19個月，因此在批出貸款或再融 資時，原有的貸款額與物業價值比率應該相當接近52.0%。
調查內容關於香港的住宅物業港元按揭貸款，但不包括居者有其屋計劃和私 人機構參建居屋計劃。
概覽
2. 根據參與調查的39家認可機構的匯報，於1997年9月底，共有383,370宗 未償還住宅按揭貸款 3 ，涉及金額為4,930億港元 4 .
未償還按揭貸款金額
3. 1997年9月底，每宗貸款的平均未償還金額為130萬港元，較1994年9月底 的相應數字80萬港元增加62.5%。貸款額增加主要是因為物業價格上升。
未償還貸款與物業價值比率
4. 1997年9月底，未償還貸款與物業價值（於首次批出貸款或再融資時所作 的評估）的平均比率為52.0% ，較1994年9月底53.3%的比率低，並遠低於批出 貸款時貸款額與物業價值的70%比率上限。部分借款人可能將他們自出售舊有 物業所得的部分資本收益再投資於新購的物業。
樓齡和按揭貸款期限
5. 1997年9月底，未償還按揭貸款中56.4%的抵押住宅物業樓齡不足10年。10年 至20年之間的佔28.0%，而20年以上的僅佔7.7%。
6. 就按揭貸款的合約期限而言，平均約為221個月（或18.4年），已供款期數平 均約為19個月（或1.6年），剩餘合約期限為202個月（或16.8年）。1994年9月 底按揭貸款的平均已供款期數則為23個月。已供款期數縮短，是因為1997年上半 年新辦貸款大幅增加。
佔用情況和貸款用途
7. 絕大部分按揭貸款（92.9%）均匯報為業主自用。其他貸款則為非業主自用物 業，可能是作投資用途。以貸款用途分析，未償還按揭貸款總額中，91.7%用作購 買樓宇，再融資貸款佔8.3%。
利息支付辦法
8. 未償還按揭貸款中，浮息貸款繼續佔絕大部分。1997年9月底，未償還按揭貸 款中，92.0%為浮息貸款，定息貸款佔總額不足0.1%。員工按揭貸款和混合息率結 構貸款 佔未償還貸款總額的7.9%。
9. 以浮息貸款而言，約有70.9%的還款安排在調整利率時，是對每月供款額進行 調整。約有29.1%的還款安排在調整按揭息率時，是對還款期作出調整，每月供款 額不變。
10. 近乎所有（99.9%）浮息按揭貸款都是以最優惠貸款利率為基礎。其餘（0.1%） 則參照銀行同業拆息或存款利率釐定息率。按揭息率與最優惠貸款利率的息差，由 1994年9月底的129個基點大幅收窄至1997年9月底的59個基點，部分反映出1997年上 半年銀行的按揭業務競爭激烈。
如期還款和提前還款
11. 1997年首9個月，按合約如期償還按揭貸款本金的佔未償還貸款總額4.4%，提前 償還部分和全部本金的分別佔未償還貸款總額的2.7%和21.4%。後者較1994年的相應 數字10.3%高出11.1個百分點，部分反映出1997年上半年物業市場交投活躍。
3 於1996年底，香港合共有911,240個私人住宅單位（不包括居者有其屋 計劃和私人機構參建居屋計劃的單位）。調查結果顯示這些單位中約有 42%附有未償還按揭貸款。1994年進行的調查也錄得相若的比例（40%） （資料來源：《香港物業檢討報告1997》，差餉物業估價署出版）。
4 於1997年9月底，提供與專業人士和個人購買私人住宅物業的未償還貸款 額為4,730億港元（資料來源：金管局出版的《金融數據月報》，1998年 1月號）。調查錄得的數字較大，是因為調查的覆蓋範圍較廣，包括提供 給公司借款人的住宅按揭貸款。此外，收回的調查問卷中，有幾份是以 1997年11月底記錄為準。
5 除另有說明外，本報告所引述的比率和平均價值均以未償還按揭貸款總額 加權計算。此舉所產生的效果，是能夠對較近期的按揭加上較高的權數， 因為這些按揭相對於較舊的按揭來說，涉及的金額較大。
6 混合息率結構貸款，是指並非絕對是浮息或定息貸款，例如首兩年定息， 其後直至到期，息率按照某個指數浮動的貸款。
12. 表二顯示1994年9月至1997年9月期間的貸款拖欠比率。截至1997年9月底，以逾 期超過90日貸款佔未償還貸款總額計的貸款拖欠比率為0.10%，較1994年9月底的 0.13%為低。1994年下半年及1995年住宅物業市場出現調整，但該兩年內的貸款拖欠 比率仍維持於0.20%的較低水平。
13. 1997年9月底錄得的拖欠貸款的已供款期數為22個月。這些貸款的平均貸款額與 價值比率為62.8%，較市場平均數52.0%高出10.8個百分點。承押人行動（以收回物業 的形式）一般在貸款逾期1個月後約11個月進行。在所有拖欠個案中，貸款金額均獲 得悉數收回。
14. 以下表三為申報機構貸款政策的摘要。
最高貸款額與價值比率及最長還款期限
15. 過去數年中小型單位的最高貸款額與價值比率仍然接近 70%，豪宅的比 率為60%。但最長還款期限已延長至約27年。若干認可機構對物業年期採取較靈活的處理方法，並以物業年期與按揭貸款的合約期限相加作為還款年期上 限，而此期限一般定為40年。
供款額佔借款人入息的最高比率
16. 大部分認可機構以50%作為比率上限，只有數家接受55%的比率。部分認 可機構對中小型單位和豪宅採取略為不同的比率上限。
豪宅的劃分
17. 在1994年，以物業價值計的豪宅平均劃分界限為600萬港元，到了1997年 已升至約1,200萬港元，反映物業價格漲升的趨勢。以樓面總面積計，劃分界限維持接近1,000平方呎的水平。
提早還款罰則
18. 所有參與調查的認可機構均對全部提早還款實施某種罰則，而且大部分適 用於貸款生效第一年內的提早還款。對於部分還款實施罰則的做法，似乎較以往普遍。
