財務公司的物業按揭貸款情況與逆周期措施

匯思

2015年03月20日

財務公司的物業按揭貸款情況與逆周期措施

金管局於上月底向銀行發出指引,推出新一輪物業按揭的監管措施,以提升銀行的風險管理和抗震能力。然而,措施推出後有市場人士表示,一些「上車」較難的準買家或會由銀行轉向財務公司申請物業按揭貸款,以突破金管局按揭上限規定,令公眾關注這種情況是否普遍,及會否影響香港銀行體系的穩健性。我希望透過以下簡單的答問,釐清實際情況。 

1.    金管局有否了解財務公司承造物業按揭貸款的情況? 有沒有最新的數據? 對樓市和銀行體系有何影響?

金管局不時要求銀行提供它們貸款予財務公司的資料,以便了解銀行與財務公司的信貸關係。根據金管局收到的資料,在2014年12月底,有45間銀行1向59間財務公司提供融資。當中,29間財務公司有經營物業相關貸款業務,這包括大部分目前市面上比較活躍的財務公司,涉及以物業抵押的貸款(包括按揭和其他一般周轉使用)總額約為92億元(去年6月底為86億元),跟本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較,僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展。 

此外,香港銀行向該59間財務公司提供融資的總額只有270億元,佔銀行體系總貸款額不足0.4%,比例甚低。當中,有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。因此,這些財務公司是否穩健,並不會對銀行體系帶來系統性影響。 

2.    銀行貸款是否財務公司主要的資金來源? 如果財務公司提供不符合金管局要求的按揭貸款,銀行將如何處理? 

與銀行有信貸業務關係的59間財務公司的整體權益及負債當中,接近三成是銀行借款。至於29間有經營物業相關貸款業務的財務公司的整體權益及負債中,大約有四成是銀行借款,反映銀行信貸是這些財務公司的主要資金來源之一。根據金管局的規定,如果這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款,銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。 

3.    有財務公司或地產發展商向客人提供二按貸款,會否削弱金管局措施的效力?

金管局就銀行涉及二按的按揭業務一直有明確的監管要求。銀行在計算借款申請人的供款與入息比率(DSR)時,必須將借款申請人將要償還二按及其他負債的每月供款計算在內。而透過二按或按揭貸款保險而取得超過金管局正常所容許的最高按揭成數20個百分點的貸款會受到更嚴謹的DSR要求(例如由50%降至45%)。 

4.    銀行如何得知借款人有否刻意隱瞞二按貸款?

銀行在承造按揭(一按)的時候,銀行透過律師樓的文件,會知悉貸款人有否承造二按。 

5.    銀行是否無從得知借款人在完成一按申請後才註冊的二按?

作為一個良好的風險管理辦法,金管局鼓勵銀行定期抽查已承造的按揭貸款個案。銀行一旦發現有借款人未向其通知的二按,銀行須與有關借款人跟進,例如考慮終止其信貸關係或採取其他合適的信貸風險管理安排。 

6.    有按揭中介公司聲稱可替客人向銀行申請十成按揭,這是否有違金管局的逆周期措施?

金管局一向嚴格要求銀行全面遵從有關物業按揭貸款的逆周期措施。上述說法與本局的逆周期措施有牴觸,客戶要小心分析。銀行公會亦已經表明有關說法有誤導之嫌,強調會員銀行不會向置業人士提供超過金管局要求的最高按揭成數。  

7.    金管局認為財務公司需要更嚴格的監管嗎?

金管局的法定職能是監管銀行及維持銀行體系的穩定,我們透過這方面的工作了解銀行的貸款對象(包括財務公司),分析評估這類貸款活動可能對樓市以至整個銀行體系的影響。從上述提及的數字,即市面較活躍財務公司涉及物業抵押貸款的總額及它們從銀行取得資金的整體情況來看,我們認為這些財務公司無論對樓市或銀行體系穩健的影響甚微。當然,我們關注的焦點是那些與銀行有業務往來的財務公司,並不包括為數眾多的其他財務公司。正如前面提及,我們現時的統計數字已涵蓋大部分市場上比較活躍的財務公司。

就整個行業而言,社會上對財務公司的運作和經營手法或有不同的看法,但不得不承認這類機構可以為有特殊需要的客戶提供短期周轉的服務。至於應否對這類機構加強規範,則涉及整體的政策考慮,相信政府及公眾會小心衡量。 

結語 

第七輪逆周期措施推出至今三周,社會的討論大多集中在對樓價及用家的即時影響。我想重申,樓市發展受多重因素影響,逆周期措施旨在確保一旦周期逆轉時,銀行以至整個金融體系都有足夠的抗震能力,而不是作為試圖扭轉樓市周期的工具。當然,我們也理解這措施可能會影響部分潛在用家,但職責所在,我們有責任為保障香港銀行體系穩定採取必要的措施,而不能對泡沫風險視而不見,希望公眾能夠理解。在多國進行量寬,引致利率水平及資產市場極度扭曲的情況下,我想不厭其煩地多講一句:宏觀環境風高浪急,有意置業人士要小心衡量自身的供款能力,亦務必顧及在周期一旦逆轉及息口調頭回升時自己所須承擔的風險及周轉能力。 

 

香港金融管理局
副總裁
阮國恒

2015年3月20日



1   當中,有39間銀行向29間經營物業相關貸款業務的財務公司提供融資

最新匯思
修訂日期 : 2015年03月20日