自從香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)於上月公布會在今年中推出安老按揭試驗計劃之後,隨即引起社會廣泛討論,焦點包括安老按揭的年金是否能夠全面應付長者的生活開支、按揭保費和行政費的水平是否過高,以及資訊透明度是否足夠等等。讓我在此提供一些補充資料,以回應一些常見的疑慮。
首先必須說明,安老按揭本質上只是一項特殊有抵押的貸款安排,並非社會保障的福利措施,不涉及任何政府和按揭證券公司的補貼。此外,安老按揭亦非投資工具,不會帶來任何投資性的收益或損失。
簡單來說,安老按揭(又名逆按揭)是一種專為長者設計的住宅按揭貸款產品。參與的長者可以其名下沒有任何按揭的自住物業,向銀行申請安老按揭貸款,從而每月獲取穩定的現金貸款(即年金)。同時,長者仍可繼續居住在原有物業,安享晚年。長者在有生之年,毋須償還貸款和繳交利息及按揭保費,銀行會待長者身故之後收回及拍賣物業,以償還累積的本金、利息和按揭保費,如有餘額則給予繼承人。
與外國一些預先將物業售予貸款機構,令長者及其家人無法享受樓價上升之利益的安排不同,按揭證券公司的試驗計劃會確保銀行在物業變賣價值扣除累積的本金、利息和保費等之後,將餘額給予長者的繼承人。此外,不論樓價或利率有任何變動,年金一經訂定便不會更改,令長者可以有穩定和可靠的貸款現金流去改善生活,為他們提供較理想的保障。
由於推行安老按揭需要面對種種風險,包括本港物業價格的長期走勢和波幅、利率走勢和老年人口壽命預期等等,加上安老按揭的年期可以很長,貸款機構需承擔的風險相當高,所以過往沒有本地金融機構願意造安老按揭。然而,隨著本港的人口持續老化,社會上近年對安老按揭的討論漸趨熱烈。根據按揭證券公司數月前的調查顯示,約44%的受訪者均贊成香港引入安老按揭,近四分之一的受訪者更表示有興趣申請安老按揭,可見本港長者對安老按揭有一定的需求。因此,按揭證券公司決定今年稍後推出安老按揭試驗計劃,擔當保險人的角色。當物業的變賣價值不足以償還安老按揭貸款的時候,按揭證券公司會向銀行支付不足之數,令長者及其家人毋須承擔有關虧損。此外,我們亦給予長者隨時終止安老按揭和繼承人可享優先贖回物業的權利。
根據其獲授職權,按揭證券公司須以審慎的商業原則運作,所以當按揭證券公司釐定安老按揭之保費的時候,平衡風險和保費水平,以確保保費水平足以支持其承擔有關風險,例如樓價大幅下跌、利率比預期為高,及參與計劃之長者的平均壽命遠較預期為長等。按揭證券公司又會確保銀行只按傳統按揭的模式收取有關安老按揭的行政費用(例如律師費和拍賣物業的行政費等)而不設額外的行政費用。
另外,按揭證券公司正研究安排由獨立的專業人士,為安老按揭的申請人進行產品售前輔導服務,以確保長者在參與安老按揭貸款之前,充分了解自己的權益和責任。外國一些較成功的安老按揭計劃都設有類似的輔導安排,按揭證券公司現正與香港律師會商討建立一個有效的機制,安排律師協助有興趣參與計劃的長者了解試驗計劃的詳情。
我們明白安老按揭並不一定適合每一位持有物業的長者,不過隨著香港人口持續老化,加上家庭結構日漸改變,部分長者(例如沒有子女、子女已經移民外國或者子女有充裕的財政能力的長者)可能會想透過安老按揭,每月得到穩定的貸款收入,提高生活質素。另外,有些長者或者會考慮將原有價值較高的物業變賣,然後購入兩個價值較低的單位,讓子女和自己分別居住在兩個單位,再利用自己居住的單位申請安老按揭,這就確保子女有地方住,而自己又可收取年金作幫補。
我們相信為香港引入安老按揭,可以給予長者多一個選擇,考慮如何更好地安排自己的晚年生活。至於計劃是否長期推行,則要視乎市場對計劃的實際反應。
香港按揭證券有限公司執行董事
彭醒棠
2011年1月6日