自从香港按揭证券有限公司（按揭证券公司）于上月公布会在今年中推出安老按揭试验计划之后，随即引起社会广泛讨论，焦点包括安老按揭的年金是否能够全面应付长者的生活开支、按揭保费和行政费的水平是否过高，以及资讯透明度是否足够等等。让我在此提供一些补充资料，以回应一些常见的疑虑。
首先必须说明，安老按揭本质上只是一项特殊有抵押的贷款安排，并非社会保障的福利措施，不涉及任何政府和按揭证券公司的补贴。此外，安老按揭亦非投资工具，不会带来任何投资性的收益或损失。
简单来说，安老按揭（又名逆按揭）是一种专为长者设计的住宅按揭贷款产品。参与的长者可以其名下没有任何按揭的自住物业，向银行申请安老按揭贷款，从而每月获取稳定的现金贷款（即年金）。同时，长者仍可继续居住在原有物业，安享晚年。长者在有生之年，毋须偿还贷款和缴交利息及按揭保费，银行会待长者身故之后收回及拍卖物业，以偿还累积的本金、利息和按揭保费，如有余额则给予继承人。
与外国一些预先将物业售予贷款机构，令长者及其家人无法享受楼价上升之利益的安排不同，按揭证券公司的试验计划会确保银行在物业变卖价值扣除累积的本金、利息和保费等之后，将余额给予长者的继承人。此外，不论楼价或利率有任何变动，年金一经订定便不会更改，令长者可以有稳定和可靠的贷款现金流去改善生活，为他们提供较理想的保障。
由于推行安老按揭需要面对种种风险，包括本港物业价格的长期走势和波幅、利率走势和老年人口寿命预期等等，加上安老按揭的年期可以很长，贷款机构需承担的风险相当高，所以过往没有本地金融机构愿意造安老按揭。然而，随着本港的人口持续老化，社会上近年对安老按揭的讨论渐趋热烈。根据按揭证券公司数月前的调查显示，约44%的受访者均赞成香港引入安老按揭，近四分之一的受访者更表示有兴趣申请安老按揭，可见本港长者对安老按揭有一定的需求。因此，按揭证券公司决定今年稍后推出安老按揭试验计划，担当保险人的角色。当物业的变卖价值不足以偿还安老按揭贷款的时候，按揭证券公司会向银行支付不足之数，令长者及其家人毋须承担有关亏损。此外，我们亦给予长者随时终止安老按揭和继承人可享优先赎回物业的权利。
根据其获授职权，按揭证券公司须以审慎的商业原则运作，所以当按揭证券公司厘定安老按揭之保费的时候，平衡风险和保费水平，以确保保费水平足以支持其承担有关风险，例如楼价大幅下跌、利率比预期为高，及参与计划之长者的平均寿命远较预期为长等。按揭证券公司又会确保银行只按传统按揭的模式收取有关安老按揭的行政费用（例如律师费和拍卖物业的行政费等）而不设额外的行政费用。
另外，按揭证券公司正研究安排由独立的专业人士，为安老按揭的申请人进行产品售前辅导服务，以确保长者在参与安老按揭贷款之前，充分了解自己的权益和责任。外国一些较成功的安老按揭计划都设有类似的辅导安排，按揭证券公司现正与香港律师会商讨建立一个有效的机制，安排律师协助有兴趣参与计划的长者了解试验计划的详情。
我们明白安老按揭并不一定适合每一位持有物业的长者，不过随着香港人口持续老化，加上家庭结构日渐改变，部分长者（例如没有子女、子女已经移民外国或者子女有充裕的财政能力的长者）可能会想透过安老按揭，每月得到稳定的贷款收入，提高生活质素。另外，有些长者或者会考虑将原有价值较高的物业变卖，然后购入两个价值较低的单位，让子女和自己分别居住在两个单位，再利用自己居住的单位申请安老按揭，这就确保子女有地方住，而自己又可收取年金作帮补。
我们相信为香港引入安老按揭，可以给予长者多一个选择，考虑如何更好地安排自己的晚年生活。至于计划是否长期推行，则要视乎市场对计划的实际反应。
香港按揭证券有限公司执行董事
彭醒棠
2011年1月6日
