負資產

匯思

2002年06月20日

負資產

社會大眾、銀行及監管機構都同樣希望協助負資產業主減輕負擔。

在5月6日金管局向立法會財經事務委員會簡報其工作概況時,我解釋了金管局對負資產按揭貸款(即未償還貸款額超過物業當前市值)的政策。無論是社會大眾、銀行,以至作為銀行業監管機構的金管局,一直都相當關注負資產問題。負資產令有關的市民在此艱難時期面對沉重的財政負擔,令銀行擔心資產質素可能受到不利影響,令金管局憂慮對銀行體系的穩定所帶來的風險。雖然大家關注的焦點不同,但所採取的策略都有一個共通點:減輕負資產按揭借款人的負擔,以免出現斷供的情況。

由於競爭激烈,近期按揭利率被推至大為低於最優惠利率。若要讓負資產按揭的借款人也能享受較低的按揭利率,我們就要解決銀行因負資產按揭所承擔的風險。在其他條件相同的情況下,負資產按揭所涉及的風險會高於正資產按揭,而在審慎經營的原則下,自然是對負資產按揭收取較高的利率。然而,若能透過某些安排,令負資產變為正資產,銀行便會更加願意調低有關利率至比較接近市場利率的水平。因此,我們要想辦法盡力消除銀行在負資產部分的按揭貸款(即貸款中超過物業市值的款額)所承擔的風險。作為解決負資產問題的第一步,我們在去年已同意將轉按負資產按揭貸款的按揭成數由七成調高至十成。

要解決按揭貸款的負資產部分的風險問題,可以有很多方法。最簡單的是借款人償還該部分的貸款,貸款額減少,按揭便變為有十足抵押,銀行自然會比較樂意將按揭利率調低至目前的市場利率。當然,有能力償還這部分貸款的借款人,並不是境況最艱難的。大家最關注的,是那些無力償還負資產部分貸款的個案。

因此市場推出了一項安排,讓第三方承保負資產部分的貸款,或就借款人償還這部分的貸款提供擔保,好讓借款人能夠享受較低的利率,不過借款人要支付一筆保費。在這項安排下,銀行對貸款額為物業市值140%的貸款所承擔的風險,會得到100%物業市值的抵押,而其餘相當於物業市值40%的風險則由第三方承擔。暫時來說,第三方(其信譽自然比按揭借款人好)所承擔的風險可說是沒有任何保障,不過若物業價格回升,便會有額外的保障。作為第三方的擔保人會預先收到擔保費或保險費,並要承擔或然負債所涉及的風險,不過這項風險會隨着物業市場復甦而減低。因此這項安排是一項三贏方案。此外,發生斷供的機會亦會降低,銀行監管機構可放心一點。

另外一項安排是第三方向銀行買入按揭貸款的負資產部分,這類似銀行按市場利率向借款人提供款額相當於物業估值十成的一按,其餘部分則由第三方以二按方式提供(大概也是按市場利率批出),但借款人要先支付一筆費用。在這項安排下,第三方可能需要為有關交易融資,而融資機構則要評估當中涉及的信貸風險。這類安排一個特別之處是,按揭貸款的負資產部分(現已成為第三方的資產)可以變為證券,出售予明白所涉及風險的投資者,相信主要是機構投資者。將負資產部分的貸款變為證券,需要透過一些財務安排,若能成功,便可以將已在銀行體系以外的風險再加分散,同時這項安排也可推動資本市場的發展。

我相信私營機構都能配合這些發展。金管局的職責是清楚表明我們的政策立場,並準備好隨時提供適當的協助。因此,我很高興見到香港按揭證券有限公司在上星期推出一個市場主導的方案,以協助負資產按揭借款人按較低的利率轉按,及協助銀行管理其按揭組合的信貸風險。這項措施有助維持銀行體系的穩定,金管局會全力支持。

 

任志剛

2002年6月20日

 

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修訂日期 : 2002年06月20日