社会大众、银行及监管机构都同样希望协助负资产业主减轻负担。
在5月6日金管局向立法会财经事务委员会简报其工作概况时，我解释了金管局对负资产按揭贷款（即未偿还贷款额超过物业当前市值）的政策。无论是社会大众、银行，以至作为银行业监管机构的金管局，一直都相当关注负资产问题。负资产令有关的市民在此艰难时期面对沉重的财政负担，令银行担心资产质素可能受到不利影响，令金管局忧虑对银行体系的稳定所带来的风险。虽然大家关注的焦点不同，但所采取的策略都有一个共通点：减轻负资产按揭借款人的负担，以免出现断供的情况。
由于竞争激烈，近期按揭利率被推至大为低于最优惠利率。若要让负资产按揭的借款人也能享受较低的按揭利率，我们就要解决银行因负资产按揭所承担的风险。在其他条件相同的情况下，负资产按揭所涉及的风险会高于正资产按揭，而在审慎经营的原则下，自然是对负资产按揭收取较高的利率。然而，若能透过某些安排，令负资产变为正资产，银行便会更加愿意调低有关利率至比较接近市场利率的水平。因此，我们要想办法尽力消除银行在负资产部分的按揭贷款（即贷款中超过物业市值的款额）所承担的风险。作为解决负资产问题的第一步，我们在去年已同意将转按负资产按揭贷款的按揭成数由七成调高至十成。
要解决按揭贷款的负资产部分的风险问题，可以有很多方法。最简单的是借款人偿还该部分的贷款，贷款额减少，按揭便变为有十足抵押，银行自然会比较乐意将按揭利率调低至目前的市场利率。当然，有能力偿还这部分贷款的借款人，并不是境况最艰难的。大家最关注的，是那些无力偿还负资产部分贷款的个案。
因此市场推出了一项安排，让第三方承保负资产部分的贷款，或就借款人偿还这部分的贷款提供担保，好让借款人能够享受较低的利率，不过借款人要支付一笔保费。在这项安排下，银行对贷款额为物业市值140%的贷款所承担的风险，会得到100%物业市值的抵押，而其余相当于物业市值40%的风险则由第三方承担。暂时来说，第三方（其信誉自然比按揭借款人好）所承担的风险可说是没有任何保障，不过若物业价格回升，便会有额外的保障。作为第三方的担保人会预先收到担保费或保险费，并要承担或然负债所涉及的风险，不过这项风险会随着物业市场复苏而减低。因此这项安排是一项三赢方案。此外，发生断供的机会亦会降低，银行监管机构可放心一点。
另外一项安排是第三方向银行买入按揭贷款的负资产部分，这类似银行按市场利率向借款人提供款额相当于物业估值十成的一按，其余部分则由第三方以二按方式提供（大概也是按市场利率批出），但借款人要先支付一笔费用。在这项安排下，第三方可能需要为有关交易融资，而融资机构则要评估当中涉及的信贷风险。这类安排一个特别之处是，按揭贷款的负资产部分（现已成为第三方的资产）可以变为证券，出售予明白所涉及风险的投资者，相信主要是机构投资者。将负资产部分的贷款变为证券，需要透过一些财务安排，若能成功，便可以将已在银行体系以外的风险再加分散，同时这项安排也可推动资本市场的发展。
我相信私营机构都能配合这些发展。金管局的职责是清楚表明我们的政策立场，并准备好随时提供适当的协助。因此，我很高兴见到香港按揭证券有限公司在上星期推出一个市场主导的方案，以协助负资产按揭借款人按较低的利率转按，及协助银行管理其按揭组合的信贷风险。这项措施有助维持银行体系的稳定，金管局会全力支持。
任志刚
2002年6月20日
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