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觀點

負資產按揭貸款

近期負資產按揭貸款宗數略為增加的情況,將不會對銀行體系的穩定造成影響。

我上次向立法會財經事務委員會簡報金管局的工作時曾指出,持牌銀行在2005年第3季的負資產按揭貸款宗數剛錄得輕微上升。該季住宅物業價格略為回落,負資產按揭增加其實並不令人感到意外,但由於樓價下調很快已經反映在有關的數字內,我們便取得約佔住宅按揭市場七成的銀行的協助,特地提供額外資料,以供進行較詳細研究,結果如附圖1至4所示。

這些截至2005年9月底的資料相當具參考價值,特別是有關物業面積、家庭收入水平及批出貸款年份的分析,但仍無助進一步了解為何負資產按揭整體數字較以往容易受到住宅樓宇價格變動影響。我當然很同情負資產按揭人士的處境;當未償還按揭貸款額超過物業市值時,心情肯定很難過,尤其若有關物業是自住居所,一定更不好受。作為銀行監管機構,金管局所關注的必然是負資產按揭貸款對銀行貸款質素可能造成的影響,因此我們與幾間最近錄得這類貸款增長的銀行進行廣泛商討,並得出以下結論,對日後詮釋有關數字應有幫助。

為簡化起見,我們可看看兩宗同樣借入九成按揭貸款的個案。個案一由銀行借出樓價七成按揭,並由發展商借出兩成二按,個案二由銀行借出九成按揭,但為當中兩成安排還款保險,以符合金管局只容許銀行承擔七成按揭風險的指引。雖然兩者的銀行都只承受樓價七成的風險,但一旦樓價下跌,個案一的銀行便會有三成保障,即樓價跌幅超過三成才會把貸款列作負資產按揭,相比個案二的銀行則只有一成保障。很明顯地,無論兩間銀行怎樣將有關的按揭歸類,但從借款人的角度看,一旦樓價下跌超過一成,兩者同樣都會陷入負資產按揭的局面。

本港引入按揭保險後,銀行可以只承受相當於樓價七成的風險,但仍借出七成以上的按揭貸款(例如九成,但我們迄今仍未確知一般具體的成數)。為方便借款人,銀行愈來愈多提供一站式服務,借出舉例說九成按揭,而為分散高出七成那部分的風險,銀行會為借款人安排按揭保險,然後可能另行收取保費,或透過調高整筆貸款的息率來收回保費支出。由於市場出現了這個新的做法,我們收集到的負資產按揭貸款數字便會較以往容易受到住宅物業價格變化所影響。但從比例上來看,銀行經借出按揭貸款所承受住宅物業市場的風險其實沒有改變:在七成按揭風險指引下,銀行承受的風險依然得到妥善管理;即使銀行帳冊錄得負資產按揭貸款宗數進一步增加,也不一定代表銀行的按揭貸款質素相應下降。至於從借款人的角度來看,負資產按揭貸款數字確實是反映了他們的苦況。

我相信我們應該從一個合理的角度來看負資產按揭貸款。如圖5所示,金管局從2001年9月開始收集負資產按揭貸款的數據,這類貸款在2003年6月高峰時期約有106,000宗,未償還貸款額達1,650億元。到了2005年9月,負資產按揭貸款約有9,000宗,未償還貸款額160億元,跌幅達九成一。若從上述角度來看,2005年第3季負資產按揭貸款增加300宗,應該不太令人感到震驚。

 

任志剛

2006年1月12日


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