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觀點

按揭保險

按揭證券公司透過銀行提供的按揭保險服務,可使置業人士獲取高達物業市值九成的貸款。

繼政府推出穩定樓市的措施後,有些意見認為金管局應該放寬銀行七成按揭上限的指引。這反映了有些人對我們這項審慎風險管理的政策,尤其是這項政策如何影響置業人士獲取按揭貸款的多寡都存在一些誤解。基於本身職責所在,加上亦有此需要,所以我在這裏會更清楚解釋一下。

首先,我們要明白現時置業人士可取得按揭貸款與物業市值的比率(即按揭成數),與銀行按審慎原則而願意承受的風險與物業市值的比率並不相同。「七成按揭指引」一詞原來是頗容易令人誤會的,它所指的是銀行應該承受的風險水平,而不是按揭貸款額與物業市值的比率。原因是只要銀行承擔的風險水平不超過物業市值的七成,銀行批出的按揭貸款額便可以超過物業市值的七成。假設銀行批出的貸款額是物業市值的九成,它便要把多出的兩成貸款風險轉移給第三方。具體上,銀行可以投購保險,以防因借款人拖欠這兩成的貸款而導致銀行遭受損失。這種按揭保險服務由香港按揭證券有限公司推出已有多時。

過去幾個星期我與不少傳媒朋友談過,希望透過他們向市民解釋清楚有關按揭保險的計劃。另一方面,金管局及按揭證券公司亦正積極與銀行界合作,進一步簡化申請按揭保險的程序,使置業人士更易取得有關貸款。市民無論有意購置一手抑或二手市場的單位,只要能符合銀行及按揭證券公司的幾項基本審慎要求時,便可向銀行申請高達九成的按揭貸款。但有需要指出,九成貸款的風險可能高於七成貸款,原因很簡單:銀行向自付三成樓價的客戶借出的貸款額既然是較自付一成樓價的客戶為低,其所涉及的風險自然較少。根據審慎風險管理的原則,銀行應略為調高九成按揭貸款的息率。

目前一般七成的住宅按揭貸款息率約為2.5厘(最優惠利率減2.5厘)。以一筆20年期及貸款額九成的按揭而言,假設銀行把整筆保費轉嫁給客戶,並在貸款期內分攤這筆費用,按揭息率大約會是2.8厘(最優惠利率減2.2厘)。對一些人來說,0.3厘的息差可能略嫌高了,但對另一些人來說則不是。有些銀行可能選擇在較短時間內收回上述的保費,因此舉例來說會在貸款期首3年內略為調高按揭息率,其後則採用較低息率。至於息差幅度是否合理,則應由市場來決定。事實上,有些保險公司或會希望抓緊這個業務機會,願意以較低保費為該兩成的按揭風險提供保險。此外,隨本港保險業不斷發展,或者是樓市本身復甦,亦可能令這類保險的保費下降。還有一點,就是在銀行業的競爭下,銀行固然仍會按風險水平釐定適當的按揭息率,但亦可能願意承擔部分保費。

金管局與按揭證券公司正與銀行緊密合作,使銀行在承受不超過七成樓價風險的原則下,盡量簡化按揭程序以能協助置業人士,推出「一站式」的九成按揭保險服務便是一個很好的例子。

 

任志剛

2002年12月5日

 

相關觀點:

按揭貸款, 2000年8月24日

 

此處可參閱本專欄過往的文章。

 

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修訂日期: 2011年8月1日
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