香港按揭文件標準化計劃統籌委員會標準按揭文件

香港按揭文件標準化計劃統籌委員會（統籌委員會）召集人香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）今日（星期四）代表統籌委員會宣布，推出本港按揭業兩份最重要的標準按揭文件－標準按揭契據及標準擔保和彌償保證契據（標準按揭文件）。

標準按揭文件是按揭證券公司在2000年推行的按揭文件標準化計劃的成果，該計劃旨在透過制訂一套反映市場最佳慣例的標準按揭文件，以提升業內批核按揭的水平。計劃有兩個主要目標：

( a ) 制訂一套標準按揭文件，清楚訂明銀行與置業人士之間均衡的權利與責任，並以淺白的措辭擬備文件，讓立約雙方易於明白；及

( b ) 免除投資者與信貸評級機構審閱按揭文件的程序，因而縮短發出按揭證券所需的時間及成本。

按揭證券公司於2000年5月成立統籌委員會，負責統籌標準按揭文件的草擬工作。委員會成員包括主要承按銀行、按揭再保險公司、信貸評級機構、香港律師會、香港大律師公會及香港大學法律系的代表。統籌委員會成員名單載於附件A。

在按揭業與法律界的大力支持下及廣泛諮詢各有關機構（見附件B）後，統籌委員會於2001年7月完成草擬標準按揭文件的工作。

標準按揭文件具有以下特點：

( a )措辭淺白：為了幫助按揭人／擔保人清楚明白其法律責任，兩份標準按揭文件均以淺白英文編寫，並附以中文譯本，讓本港大部分置業人士都能夠閱讀及理解文件內容；

( b )均衡的權利與責任：標準按揭文件的內容完全符合金融管理局與香港銀行公會聯合發出的《銀行營運守則》的條文。草擬標準按揭文件的主要原則之一是公平地訂明借款人／擔保人與貸款機構的權利與責任。有關條款重點載於附件C;及

( c )法律上的穩健性：除了得到香港律師會及香港大律師公會直接參與草擬工作外，按揭證券公司更獲得終審法院常任法官烈顯倫協助審閱標準按揭文件，確保司法機構在闡釋文件方面不會遇到困難。標準按揭文件的中文譯本是由國際律師事務所高偉紳律師行負責編製，並已併入律政司法律草擬部對標準文件的意見。

標準按揭文件稍後將會在民政事務處各公眾諮詢服務中心、消費者委員會辦事處及公共圖書館供市民查閱。由2001年7月27日起，公眾人士亦可於按揭證券公司的網站中心(www.hkmc.com.hk)查閱標準按揭文件，或致電按揭證券公司熱線( 2536 0031 )作一般查詢。

按揭證券公司主席梁錦松表示：「我很感謝統籌委員會成員、按揭業及法律界的代表，特別是烈顯倫法官，為這個重要計劃貢獻他們寶貴的時間和心血。」他又說：「推出標準按揭文件對置業人士與銀行均有裨益。同時，由於證券化的過程得以簡化，所需時間亦有所減少，因此將有助推動按揭證券市場的發展。」

金管局總裁任志剛說：「金管局歡迎按揭文件標準化計劃統籌委員會推出標準按揭文件。該文件反映市場最佳慣例，並依據「銀行營運守則」草擬，將有助提升按揭批核的水平。文件提供的中文譯本，將有助各銀行達到「銀行營運守則」建議銀行就業務合約提供中英文版本的要求。」

按揭證券公司總裁兼統籌委員會主席彭醒棠說：「承按銀行對標準按揭文件反應熱烈，令我們大受鼓舞。按揭證券公司的44家核准賣方中，有39家已表示日後的按揭批核將採用標準按揭文件，其中包括滙豐銀行、中國銀行、渣打銀行和東亞銀行等主要銀行集團。」

銀行公會主席王冬勝說：「標準按揭文件是按揭証券公司領導下各方的心血成果，銀行公會對此簡化易明的文件深表支持，並相信各方使用此文件人士將均獲得益。」

存款公司公會主席霍肇滔表示：「我支持推出標準住宅按揭文件，此舉可提高透明度及效率。置業人士、貸款機構及按揭證券公司都會因此而受惠。」

烈顯倫法官說：「我要祝賀統籌委員會成功推出標準按揭文件。長遠來說，我們的目標必定是使法律文件簡短易明。我希望隨著標準按揭契據及擔保書編製完成，所有法律文件都會朝著這個大趨勢發展，從而可減輕負責把法律文件翻譯成中文的人士的擔子。」

香港律師會主席蔡克剛說：「我代表香港律師會祝賀按揭證券公司及統籌委員會成功編製標準按揭文件。我有信心標準按揭文件很快會被公認為按揭文件的市場典範，而且事實更會證明標準按揭文件不僅對市民大有裨益，律師、銀行及其他需要使用有關文件的人士亦會受惠。這樣重要的文件能夠備有中、英文本，而且措辭淺白，實在值得嘉許。相信社會各界都會認同參與計劃各方的貢獻。香港律師會有機會參與這個有意義的計劃，實在感到很驕傲。」

大律師公會主席梁家傑說：「按揭證券公司及統籌委員會把按揭文件標準化的工作值得讚揚。在任何法治社會裏，法律必須是清楚和明確的。按揭契據及擔保書是最常用的兩份法律文件，也是市民日常會遇到的文件。這類常用的文件以標準格式及以盡可能淺白的措辭草擬，是非常重要的。加上參考法庭在將來的案例中對有關文件的條款的闡釋，立約各方將會清楚知道其權利與責任。標準按揭文件亦可減少因律師不同的草擬風格或個人喜好引致的差異而出現的訴訟，有助促進使用或需要處理這些文件的人士的信心。香港大律師公會一向提倡簡化法律程序，讓公眾更容易運用，並可減低有關的法律費用。按揭證券公司在這方面的努力，與大律師公會的信念不謀而合，因此從一開始公會便大力支持這個計劃。我謹在此祝賀按揭證券公司及統籌委員會成功推出標準按揭文件，並預祝它們能成功推動本港銀行及其他金融機構採用標準按揭文件。」

香港按揭文件標準化計劃

統籌委員會
2001年7月26日

附件A

香港按揭文件標準化計劃

附件B

諮詢機構名單

業界公會

香港銀行公會
香港有限制牌照銀行及接受存款公司公會
香港資本市場公會

消費者委員會

監管機構

香港金融管理局
律政司
財經事務局
規劃地政局
土地註冊處
證券及期貨事務委員會
香港交易及結算所有限公司

專業團體／學術機構

香港律師會
香港大律師公會
香港大學
香港城市大學

按揭證券公司的商業伙伴

核准賣方
核准再保險公司

評級機構

惠譽國際評級有限公司
穆迪亞太有限公司
標準普爾

附件C

標準按揭契據及擔保和彌償保證契據的要點

標準按揭契據

標準按揭契據是以「一切款項」兩方按揭契據形式草擬，旨在供按揭貸款人及置業人士就住宅物業按揭貸款使用。統籌委員會明白三方按揭契據、特定貸款按揭契據等也廣為按揭貸款機構所使用。不過就本計劃而言，統籌委員會集中處理比較常用的「一切款項」兩方按揭契據。待標準兩方按揭契據獲本港的按揭貸款機構廣泛採納後，即可在標準格式的基礎上編製其他形式的按揭契據。

《銀行營運守則》列明促進良好銀行經營手法的其中一種方法是增加銀行服務的透明度，從而使消費者更加明白其對銀行提供的服務可以有的合理期望。以下所載標準按揭契據的條款反映統籌委員會就這個目標所作的考慮：

1. 按要求隨時償還

   部分現有按揭契據載有按貸款人要求隨時償還條款，及「違約事件」條款，即一旦發生違約事件條款內所述事項，按揭貸款人即可要求借款人即時償還借款人在按揭貸款下欠按揭貸款人的所有款項及債項。

   從按揭貸款人的角度來看，若借款人如期償還按揭貸款（即沒有出現違約事件），則它們行使有關權利要求立即償還按揭貸款的機會不大。況且若出現違約事件，根據「違約事件」條款，按揭貸款人已有權要求即時償還按揭貸款。

   有見及此，標準按揭契據並沒有獨立的「按要求」隨時還款條款。按揭貸款人可要求按揭人即時還款的權利只與特定的違約事件掛鈎。

2. 違約利率

   《銀行營運守則》建議在適用情況下，有關條件及條款應清楚列明任何收費、費用、罰則及有關的利率（或釐定這些項目的基準）。按揭貸款人使用的大部分按揭契據一般不會註明按揭貸款人就過期供款收取的違約利率，只列明按揭貸款人有「絕對酌情權」不時決定就過期供款收取的利率。

   統籌委員會建議按揭貸款人在貸款函件內列明違約利率。此外，標準按揭契據G部及H部也註明分別就未償還的「開支」及「有抵押債務」（定義見標準按揭契據）收取的違約利率。

3. 「合理」的費用與開支

   按揭貸款人使用的大部分按揭契據一般規定按揭人須對「所有費用與開支」負責，而不論按揭貸款人是否合理地招致有關費用與開支。儘管這類條款本身並沒有違反公共政策，這類條款是否能有效執行往往視乎法庭的判決。統籌委員會認為鑑於法庭就恒生銀行信用卡案件（1999年）所作的決定，比較審慎的做法是標準按揭契據應採用「合理」損失彌償條款，而不是傳統的「全數」損失彌償條款。

標準擔保和彌償保証契據（「標準擔保書」）

1. 就額外擔保額事先取得同意

   大部分現有擔保書均載有「一切款項」條款。根據這項條款，即使事先沒有取得擔保人同意，按揭貸款機構也可把擔保延伸至包括按揭貸款以外的任何類別的銀行融資或貸款。標準擔保書的結構，將擔保人最初的責任規限於按揭貸款和有關的利息、費用及支出。若按揭貸款人希望增加擔保人在標準擔保書下的責任，則必須徵得擔保人的明示同意。統籌委員會認為以上的安排應能在確保擔保人完全明白其在標準擔保書下所承擔的責任，以及同時維持銀行運作效率兩者間取得平衡。

2. 有關按揭貸款的資料

   按照《銀行營運守則》所載建議，按揭貸款人須向擔保人提供標準按揭契據、按揭條款及任何與貸款有關的協議的副本。此舉是要確保擔保人獲提供其在簽訂標準擔保書後須承擔的法律責任的所有有關資料。

   此外，標準擔保書附件亦清楚列明擔保人可能須負責償還的就貸款應支付的利率、違約利率及其他過期費用等，方便擔保人參考。

3. 終止擔保責任

   擔保人可終止其擔保責任的情況亦清楚列明在文件的重要通知部份。根據標準擔保書，擔保人須發出1個月終止通知。擔保人的責任也會以該1個月通知期屆滿時借款人／按揭人欠按揭貸款人的款額為上限。

4. 「合理」的費用與開支

   在標準按揭擔保書下的有關安排也適用於標準擔保書。