定息按揭計劃

1. 最近幾個月，市場相當關注環球金融局勢變化，特別是美國加息的步伐。對不少香港市民來說，本地利率變動會直接影響他們的置業能力或按揭供款負擔。如果他們較為擔心長遠的利率風險，可考慮選用定息按揭計劃。
2. 定息按揭並非新事物。在一些市場，例如美國，定息按揭的市佔率能高達九成，是主流產品。香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)早在1998年就已推出試驗計劃，透過銀行提供三年期的定息按揭貸款，其後在2005年將最長定息期增至10年。然而，在過去長時間的低息環境下，香港置業人士一般傾向採用浮息按揭。
3. 雖然如此，定息按揭作為另一財務選擇，確實能減低置業人士面對利率波動的風險，有其存在價值。按揭證券公司遂於2020年5月再度推出試驗計劃，並在2021年11月把計劃恆常化，提供10、15和20年期的定息按揭貸款。一些採用了這工具的置業人士有效地控制了利率風險。例如，在今年年初10年期的定息按揭年利率為1.99%，高於當時的浮息按揭實際利率(大約1.4%)。但短短六個月後，浮息按揭實際利率已升達2.5%，而且有繼續上升的趨勢，可見定息按揭確有其可取之處。
4. 當然，現時的利率環境與年初已大為不同，特別是美國聯邦儲備局(美聯儲) 聯邦公開市場委員會在3月至6月期間三度加息共150基點，近日又再宣布加息75基點。港元利率亦隨之上升，部分反映對日後加息的預期。在這背景下，按揭證券公司亦已宣布調整定息按揭計劃10、15和20年期的定息年利率，於8月1日開始劃一上調30基點至3.50%、3.65%及3.80%。一如今年初，這些定息按揭利率現時比浮息按揭實際利率要高，但美聯儲現階段認為適宜繼續加息，因此置業人士必須考慮按揭利率日後會繼續上升的風險。
5. 有人會問，定息按揭的利率是怎麼定的? 今年以來美聯儲已加息共225基點又會怎樣影響按揭證券公司的定息按揭利率? 我想趁這機會解釋一下。
6. 為了能夠提供定息按揭，按揭證券公司會發行長期債券及利用利率掉期等工具管理風險。故此，我們不單需要參考短期利率，更需參照一系列較長期利率的水平和趨勢。舉例說，我們按照過往數據，假設香港按揭貸款的實際平均年期約為五年，而港元利率掉期市場顯示五年期的資金成本已由去年底的1.33%升至今年7月27日的2.94%，升幅達161基點。相對而言，按揭證券公司定息按揭計劃下10、15和20年期的定息年利率，由去年底到今年8月的變動介乎151至161基點。另外，港元與美元市場有緊密的互動關係，部分美元市場數據亦具參考價值。美國五年期國債收益率已由去年底上升158基點至今年7月27日的2.84%，在同一期間，美國15年期的定息按揭利率更上調了228基點至4.82%。從以上資料可見，定息按揭計劃利率的變動與市場走勢大致相符，部分年期的升幅甚至比一些相關的長期利率要低，這是因為按揭證券公司有較好的信貸評級及融資能力。
7. 最近不少關於加息的媒體報導，都分析了利率上升對置業人士的影響，並就浮息和定息按揭作出了客觀比較。目前而言，浮息按揭利率短期內仍比定息按揭利率低。但世事難料，置業人士若能把按揭利率鎖定一段時間，特別是在收支比較緊張的供樓初期，可使財務負擔更為穩定。定息按揭計劃始終是一個值得考慮的選項。

香港按揭證券有限公司
執行董事兼總裁
李令翔

2022年7月29日