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往來帳戶按揭貸款

英國新近推出的按揭產品也許值得香港銀行界研究一下。

我翻閱金管局倫敦辦事處編製有關英國按揭市場的研究報告時,發覺當地新推出的按揭產品可能會為香港的銀行與按揭供款人帶來雙贏局面。其實,香港已有些銀行推出類似產品,不過似乎並未廣為人知。對於銀行應否推廣這類按揭產品,當然是屬於商業範疇的事宜;作為監管機構,我們應該讓銀行自行決定。不過,由於這項新產品可能會有助減輕按揭供款人的負擔,他們拖欠還款的機會亦自然會減低,這將有利銀行業的穩定,這正是我關心的要點所在。

這項產品的出發點其實很簡單。我相信大部分按揭貸款供款人在往來及儲蓄帳戶都有存款。特別是每個月「出糧」後,這些帳戶的結餘可能會升至高位。不過,隨大家在月內應付了各項家庭、交通等方面的開支及作出按揭供款後,戶口結餘便會慢慢減少。儘管如此,我相信大家在眼巴巴看帳戶結餘慢慢回落時,也曾想過無論戶口結餘是多是少,若能在各項費用到期支付前的一段短時間內好好加以利用,或許至少可以略為減輕按揭供款的利息支出。往來帳戶按揭貸款便是源於這個想法。

這項產品最近才於英國面世。其基本原理是每月應付按揭利息是根據未償還本額計算的,而在計算有關利息時,客戶的往來及儲蓄帳戶結餘可以用作減低未償還本金額,利息可以逐日計算,或以每月平均來計算。無論採用哪種計算方法,相信電腦系統都應該應付得來。不過客戶要享受到這項安排,為他們提供按揭貸款的銀行必須同時是他們的開戶銀行;相信香港普遍的情況都是這樣。對銀行來說,面對競爭激烈的經營環境,以及香港全面撤銷利率管制令競爭進一步加劇的情況,這項安排有助鞏固客戶對銀行的歸屬感,因為按揭客戶同時是銀行的存戶。客戶方面,正如我在上文提到,這項安排應能讓他們更有效地運用往來及儲蓄帳戶內的存款,略為減輕他們的供款負擔。

與每月供款額固定的一般按揭貸款不同,這項安排類似以住宅物業作為抵押的透支安排,不過運作就比較複雜。每日帳戶內未動用的家庭收入都可以用作減低貸款本金及支付的利息。此外,這項安排還具有靈活性,只要客戶不超出透支限額,便可以在有需要時選擇先行應付其他支出,而暫停償付按揭貸款。不過據我所知,由於具有這項靈活性,因此現時的適用利率(如屬信貸記錄良好的客戶,為最優惠利率)便大為高於按揭利率(目前約為最優惠利率減2.5厘)。即使是這樣,這項靈活的安排仍然相當受歡迎,特別是每月收入並非固定的人士,不過這要假設貸款銀行不會因為借款人收入不穩定而影響其貸款決定。

也許香港的銀行就往來帳戶按揭貸款所收取的按揭利率,會跟現行一般按揭貸款的利率不同。我不知道會否如是,不過按揭利率最好還是留待市場決定。市場的競爭力量應足以決定香港能否容納這項產品,以及有關的定價。我要再次強調,我向市場介紹這項產品,並不是要試圖左右香港銀行業的發展方向。我的出發點是保障銀行體系的穩定。我們透過成立香港按揭證券有限公司推廣按揭證券化,也是為了維持銀行體系穩定的目的。

 

任志剛

2002年10月31日

 

此處可參閱本專欄過往的文章。

 

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修訂日期: 2011年8月1日
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