金管局一向密切留意樓市發展，近期我們注意到地產發展商紛紛推出不同形式的按揭貸款計劃和優惠吸引買家，促銷樓盤。
這些由發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門，當中包括：
置業是許多市民重大的人生決定之一，供款期動輒長達二、三十年，因此準買家應清楚瞭解條款細節，即使眼前的短期優惠可能看上去很吸引，亦應該考慮未來可能出現的變數，小心評估自身還款能力，作出精明和審慎的決定。
在做自我評估時，不妨花幾分鐘想想以下幾條問題：
一. 樓價如果下跌，高成數按揭物業的市價便很有可能低於按揭貸款的餘額，舉例說，承造九成按揭的物業，只要樓價跌幅超過一成，就會變成負資產，我有這個心理準備嗎？
二. 免供免息或低息優惠結束後怎辦？如打算轉往按揭息率較低的銀行申請按揭「上會」，銀行是根據最新物業市場估值，而非買家向發展商買入物業時的價格。屆時價格一旦低過買入價，買家或無法從銀行借到足夠貸款「上會」，我有沒有額外資金完成交易？如果無，已付的首期會被沒收，我想冒這樣的風險嗎？
三. 免息免供或低息優惠聽來十分吸引，但有沒有認真計算過，優惠到期後的供款額會上升多少？以首兩年最優惠利率（P）減2.5％、其後為P粗略計算，全期按揭利息較銀行的按揭利息可能超過一倍。倘若考慮未來數年隨着美國利息正常化，P亦會逐步向上調，屆時買家需要支付的利息可能會進一步上升。我是否有足夠預算去應付大幅上升的供款額？
四. 發展商針對換樓客推出高成數按揭計劃，買家在購置新物業的同時，需要向發展商抵押現有物業，取得額外過渡性貸款。一旦買家未能在過渡期內按計劃出售現有物業，將會大失預算，我可否承受兩所物業同時跌價的風險？
五. 如果現時因為壓力測試或入息證明不足而未能成功向銀行申請按揭，故轉用發展商的優惠，當優惠期結束後，是否肯定到時可以通過銀行壓力測試或提交足夠入息證明？
置業是一項重大的決定，希望上述的問題有助準買家能夠作通盤、長遠的考慮，多想想優惠期屆滿、最終「上會」時可能遇到的問題。
最後談談樓宇貸款的問題。將發展商提供的按揭貸款與銀行整體住宅物業按揭貸款餘額作比較，現時的比率相對仍然較低，但我們也注意到，個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長。
金管局負責監管香港銀行業，致力維持香港銀行體系穩定和風險可控。雖然我們並不監管發展商，但由於銀行向部分發展商提供融資，發展商向置業者提供按揭貸款會間接增加銀行的潛在信貸風險。金管局認為有關發展值得關注，並一直與銀行溝通和研究有否需要推出適合的措施，加強銀行向承造高成數按揭的發展商提供融資的有關風險管理。
香港金融管理局
副總裁
阮國恒
2016年6月20日
