住宅按揭贷款的最佳经营手法

（翻译本）

本局档号：B1/15C

致：

所有认可机构
行政总裁

敬启者：

住宅按揭贷款的最佳经营手法

正如我在2009年10月23日发出有关住宅按揭贷款的审慎措施的函件提到，金管局最近完成一轮对认可机构资产质素（包括住宅按揭贷款）的专题审查。本函载述金管局在这轮专题审查中观察到有关住宅按揭贷款的最佳经营手法。认可机构须检讨及评估其贷款业务经营手法，如有需要，应立即采取措施，以符合本函所载的最佳经营手法。

供款与入息比率的计算方法

认可机构普遍都能遵守金管局有关不超过五至六成供款与入息比率的指引（其中较高的比率只适用于高收入人士）¹ ，不过计算有关比率的方法各有不同，以致在部分情况下供款与入息比率被低估。为确保认可机构审慎计算供款与入息比率，它们应采纳以下方法：

• 租金收入应列为借款人收入的一部分（即计算供款与入息比率时包含于分母内），而不是与相应的按揭供款额互相抵销。
• 租金收入总额应至少作出两成扣减，以计及相关支出（如维修费用、差饷、管理费及物业税）与物业空置期等因素。
• 所有涉及定期还款安排的债务（如其他按揭贷款、个人贷款）都应包括在内。认可机构应要求按揭贷款申请人在贷款申请表格内填报所有该等债务，并应作出充分的查核及查询，以确定申请人填报的资料属实。这可能包括向个人信贷资料库或商业信贷资料库查询，或查核借款人的主要银行帐户。认可机构应妥善保存有关该等查核及查询的记录，让内部审计部门或金管局查阅。
• 认可机构应清楚界定高收入人士的定义（如尚未作出有关定义），并应能提供理据证明以有关水平为分界线是适当的。

入息证明

借款人声称的租金收入应有妥善签立的租约、租金收据或有关的物业税报税表加以证明。如没有上述文件，认可机构应订有程序，藉参考独立资讯，如差饷物业估价署提供的租值或提供有关资料的商业网站，以评估借款人所声称的租金收入是否合理。如没有租金收入证明，认可机构应考虑借款人所声称的租金数额是否可接受，以及是否应就存在的不明朗因素对租金收入作出高于上述提及的两成的扣减。

有些借款人因其职业性质（如自由职业者、自雇人士或独资经营者）未能提供客观的入息证明，认可机构应就会获其接纳可代替入息证明的文件类别或财富证明类别订定清晰政策，并以书面载述评估／估计借款人的还款能力时所采用的方法及假设。

物业估值

金管局在专题审查中识别了以下有关物业估值的最佳做法：

• 若采用内部估值，应定期与外界独立估值比较，以确保内部估值在任何时间都是审慎的。
• 若采用独立估值，有关估值应来自至少由两家外聘估值公司组成的小组。认可机构应制订政策与程序，以查核外聘估值公司提供的估值审慎合理。如某外聘估值公司提供的估值经常高于其他估值公司提供的估值，认可机构应评估该估值公司提供的估值是否仍然可靠。
• 无论是采用内部或独立估值，认可机构若参考成交价大幅偏离邻近物业价格的个别交易时，要格外谨慎。一般而言，价格异常偏高的个别交易或特色物业的参考价值极低，认可机构不应赖以作为参考。
• 若认可机构向客户提供免费估值服务，必须确保相关估值模型及假设是审慎的。虽然有关服务所提供的估值「只供参考」，但认可机构应注意准物业买家或卖家会倚赖该项服务作为主要的市场资讯来源。过于乐观的估值可能会令认可机构面对信誉风险。

认可机构应尽快采用本通告所载述的最佳经营手法（如尚未采用有关手法）。金管局会透过非现场审查监察认可机构在这方面的进度，并会在短期内进行另一轮现场审查，以确定认可机构遵守本通告及于2009年10月23日发出的通告的规定。

香港金融管理局
副总裁
蔡耀君

2009年10月30日

¹见金管局于2005年2月28日发出有关住宅按揭贷款的通告。