陈德霖, 香港金融管理局总裁
隆(国强)副主任、徐(忠)局长、distinguished guests, ladies and gentlemen,
Good Morning and a very warm welcome to all of you. Thank you for attending the 9th Annual International Conference on the Chinese Economy. Today’s conference is very special. It is co-organised by Hong Kong Institute for Monetary Research, the Institute of Market Economy of Development Centre of the State Council, and the Financial Research Institute of the People’s Bank of China. I would also like to express my special gratitude to those who have travelled a long way to Hong Kong. The theme of this conference is truly important, and I will explain why.
对政府和监管当局来说，房地产市场很可能为最复杂、最难理解、最难管理好的市场。为什么这样说呢？我有几个理由：
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香港是一个非常好的例子。在90年代，香港形成一个非常大的房地产泡沫，最终在1997年第3季爆破。随之而来的是一个对香港而言非常痛苦和难忘的经验∶
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香港的房地产市场下行周期在2003年第三季到底，随后才慢慢复苏。在2007/08年的美国、以及后来的西班牙和爱尔兰，房地产市泡沫爆破也同样引发了破坏性的后果。在这些欧美的例子中，很清楚的是房地产市场泡沫的爆破对经济和金融稳定会带来了严重的影响，而这些都源于房地产市场、金融系统以及房地产市场周期所带来的正面和负面的财富效应之间的有着紧密联系。在这些例子中，值得注意的是大多数人在上升周期或是「牛气冲天」时并没有意识到，或者不相信房地产市场有泡沫。在泡沫的顶峰时期，人们总会找出很多理由来证明“这次跟以前不一样”(“This time is different”)！回顾历史，我们现在意识到这种说法有多么天真和可笑。
我们再来看看中国内地的情况。现在有很多人仍然相信房地产市场没有严重过热或者是泡沫，尽管上升的房价和市民的购买力之间的差距越来越大。这种“房价只升不跌的”想法，其实就等如是相信中国的房地产市场是不会有周期。这种乐观情绪的另一个说法就是“我们不一样”(“We are different”)。但事实果真如此吗？中国真的会不一样吗？ 还是中国到现在还没有经历过一个完整的房地产市场周期，所以误会中国房地产市场与别的不一样，不会有周期？
我希望在这次会议里会探讨这个问题，尽管我不确定最后会不会有一个明确结论。但不管怎么说，这次会议的重点是要了解内地房地产市场与金融体系和实体经济是如何联系在一起的，以及它们之间的联系程度。一旦能够确定这些联系，我们就可以更容易地评估房地产市场的不同发展阶段会有何种程度上影响着金融和经济稳定。
女士们，先生们，「房子是用来住的，不是用来炒的！」我很认同这个看法，但如何去达到这个目标，是个非常重要的课题，值得深入探讨！我很高兴今天的会议能邀请到很多来自政府部门、学术界和海内外市场的专家。我希望大家在今明两天的讨论能充份交流意见和取得丰富的成果。谢谢大家！
