住宅按揭贷款

(翻译本)

本局档号：B4/1C

致：

香港银行公会主席
王冬胜先生

王先生：

住宅按揭贷款

本局注意到近期认可机构按揭定价竞争加剧，部分认可机构提供按揭全期利率低至最优惠贷款利率(最优惠利率)减3.25厘的水平。虽然按揭定价是个别认可机构的商业决定，但本局关注到市场竞争激烈可能驱使部分认可机构按揭定价过度进取，以致未有适当考虑其中可能涉及的信誉风险、利率风险及流动性风险。

过往经验显示，当最优惠利率与香港银行同业拆息之间的息差较阔时，若认可机构以大幅度低于最优惠利率的息率水平竞逐按揭业务，一旦息差回复较正常水平，认可机构的实际息差便会被压缩，以致被迫加快上调最优惠利率，令该利率上调幅度较金管局基本利率的增幅大(基本利率会跟随美国联邦基金目标利率而调整)。这情况曾于2005年出现¹ ，当时认可机构最优惠利率上调步伐较基本利率及客户存款利率迅速，因而遭到诟病。

前车可鉴，认可机构应注意现时按揭定价的激烈竞争将难以持续。现时宽松的货币状况一旦逆转，最优惠利率与同业拆息之间的息差开始收窄，便可能出现类似2005年的情况。为免重蹈复辙，所有认可机构应透过以下各项措施审慎处理好最优惠利率与同业拆息的息差基准风险：

• 按揭定价计入合理息差，以防息差基准风险；
• 按揭定价应参考最优惠利率与同业拆息之间的长期平均息差(过去5年维持约390基点)，而非单纯参照现时的市场息差(若最优惠利率为5.25厘，该息差约达500基点；若最优惠利率为5厘，该息差约475基点)。上述市场息差阔度正处于极高水平，并且可能出现迅速变化；以及
• 制订适当的压力测试，以评估最优惠利率与同业拆息的息差回复正常水平时对资金成本及本身息差可能造成的影响。

在这方面，另一重要考虑是认可机构在流动资金受压情况下的流动资金管理。当流动资金受压时，认可机构或有必要透过其他渠道以住宅按揭贷款来获取流动资金，例如将贷款证券化、售予第三方或交给金管局作为抵押以获取其最后贷款人支持(但须符合相关的先决条件及准则)。因此，认可机构应确保住宅按揭定价合理，以便有需要时能有效地将该等贷款用作筹措流动资金；否则，若有关的按揭贷款定价过度进取，缺乏合理息差，一旦有需要时，认可机构利用该等贷款迅速获取流动资金的能力便可能被大大削弱。

金管局预期认可机构厘定按揭息率时充分考虑最优惠利率与同业拆息的长期平均息差(即上文所述的390基点)。按揭息率亦应能长期维持，并在顾及合理的营运行政成本与预期贷款亏损下提供合理息差。在这方面，金管局将会接触个别认可机构，以了解其按揭定价策略，并要求业界证明其现行定价水平合理及可以持续，不会构成过度的信誉、利率或流动性风险。

敬请向贵会成员表达本局的关注。与此同时，本局亦会致函存款公司公会主席表达相同事项。

香港金融管理局
副总裁
蔡耀君

2009年9月17日

¹ 2005年6月至11月期间，基本利率(一般会紧贴美国联邦基金目标利率的走势)由4.5厘上调至5.5厘，升幅1.00厘；同期本港大多数银行的最优惠利率则由6.0厘上调至7.75厘，升幅1.75厘。