香港金融管理局总裁陈德霖宣布新一轮按揭贷款审慎监管措施向媒体的发言

演講辭

2017年05月19日

香港金融管理局总裁陈德霖宣布新一轮按揭贷款审慎监管措施向媒体的发言

陈德霖, 香港金融管理局总裁

  1. 由于香港房地产市场过热的风险近期持续上升,为了维持银行体系的稳定,我在这里宣布金管局新一轮物业按揭的逆周期监管措施。
  2. 金管局在2015年2月推出第七轮宏观审慎监管措施后,物业交投特别是中小型住宅交投有所放缓。其后,由于外围市场环境动荡及预期美国加息,香港房地产市场出现调整,楼价在2015年10月之后6个月期间下跌了11%。但是从2016年4月开始,楼价又再回复上升。根据差饷物业估价署的最新数据显示,今年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。
  3. 在住宅楼宇成交量方面,自从政府在去年11月提高住宅物业交易双倍印花税至15%之后,住宅物业成交量在随后两个月下跌超过一半。但楼市在今年2月起又再转趋活跃,住宅物业成交量由今年1月的3,300多宗,回升超过一倍至上个月的大约7,000宗。
  4. 与此同时,我们注意到按揭贷款市场竞争激烈,即使美元利息正常化已经展开,香港的实质按揭贷款利息至今不但未有上升,反而有所下降,加上银行提供吸引的现金回赠,都会增加楼市过热的风险,亦会削弱银行在周期逆转时的抗震能力。
  5. 有见及此,金管局认为有必要推出三项新逆周期监管措施,去加强银行按揭业务的风险管理。
  6. 第一项措施是要求采用内评法(Internal Ratings-Based Approach)计算资本充足比率的银行,对新造住宅按揭贷款的「风险权重」(risk weight)下限,由现时的15%提高10个百分点至25%,从而提升这些银行在楼市周期逆转时抗震的能力。以内评法计算资本充足比率的银行,在按揭市场的市占率超过八成。
  7. 金管局推出的第二项措施是将涉及多过一个按揭贷款的按揭成数(LTV)上限下调一成。我们认为,涉及多项按揭的借款人在楼市和经济周期逆转时的违约机会和涉及的潜在风险会较单一物业按揭为高。所以金管局在2012 年推出第五轮监管措施时,已经要求银行将多项按揭申请人的「供款与入息比率」上限由五成下调一成至四成。有鉴于楼市过热风险持续上升,我们认为有需要进一步收紧,银行须将涉及多项按揭的适用按揭成数上限下调一成。
  8. 第三项措施是将收入来自香港以外地区的借款人的「供款与入息比率」上限下调10个百分点。基于各种理由,银行在处理收入来自香港以外地区的贷款申请时,比较难验证申请人的收入和债务,所以这类按揭贷款会有较高潜在风险。为了进一步提升银行的风险管理,金管局要求银行,对于主要收入来自香港以外地区的贷款申请人,除了根据2011年第四轮措施的要求,将所适用的按揭成数上限下调一成以外,须同时将有关按揭的「供款与入息比率」上限下调10个百分点。
  9. 以上三项措施即时生效,但是在今日或之前已签订临时买卖合约的按揭申请则不受影响。
  10. 稍后,阮国恒副总裁会为大家详细介绍上述措施的细节。
  11. 金管局每次推出收紧按揭贷款准则的措施时,都会尽量作出平衡,以减低对真正用家,尤其是首次置业人士的影响。今次金管局推出的新措施,主要针对两类风险较高的借款人,包括涉及多项按揭,以及主要收入并非来自香港的借款人。
  12. 目前香港和外围环境都仍然存在很大的不确定性,而楼市周期的演变会受很多不同因素影响,包括土地和住宅供应、按揭利息的走势、香港经济环境和市民收入的变化,和外围的情况等等。随着美国利率逐步正常化,在联系汇率制度下,香港利率最终会跟随上升。我想藉此机会,再一次提醒市民大众,对大多数人来说,置业不单是人生的重大决定,亦是一个大额的杠杆财务交易。市民应考虑未来一段长时间经济及市场环境,尤其是按揭利率可能出现的转变,在作买楼决定时,应该量力而为,审慎管理风险,不要过度借贷。
  13. 金管局会继续密切留意市场发展,并因应楼市周期的演变推出适当的措施,保障银行体系稳定。

 

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修订日期 : 2017年05月19日