香港金融管理局（金管局）今日（2月28日）向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。
房地产价格近期持续调整，官方住宅楼价在2023年全年下跌7%，并于2024年1月进一步下跌1.6%，较2021年高位累计调整超过两成。住宅物业成交徘徊于低水平，2023年每月平均成交3,584宗，按年减少4.5%。非住宅物业市场的情况相近，写字楼平均价格于2023年下跌约7%，市场数据显示甲级写字楼空置率上升至去年底约16%。此外，外围及本地经济前景仍然面对颇多不明朗因素。
经仔细分析后，金管局认为在继续维持银行体系稳定及确保按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有空间修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，并适当调整其他房地产贷款相关的监管要求：
| 第一： |
价值3,000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3,500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3,000万至3,500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。此外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。 |
| 第二： |
非住宅物业（包括写字樓、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成。 |
| 第三： |
以「资产水平」为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成。此项修订适用于住宅和非住宅物业。 |
| 第四： |
美国联邦储备局近期表示，美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低。有见及此，金管局认为适宜暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。 |
| 第五： |
2017年6月，金管局收紧物业发展项目融资比率。鉴于目前房地产市场的情况，金管局认为适宜将相关比率上限回复至2017年以前的水平。换言之，整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。此外，就银行向提供高成数按揭地产发展商的风险敞口，相关的额外资本要求同时取消。 |
以上所有修订即日生效，适用于今日或以后签订临时买卖合约的物业交易。
金管局会继续密切留意市场发展，并会因应物业市场的最新情况，推出合适措施保障银行体系稳定。
香港金融管理局
2024年2月28日
