香港按揭文件标准化计划统筹委员会标准按揭文件

香港按揭文件标准化计划统筹委员会（统筹委员会）召集人香港按揭证券有限公司（按揭证券公司）今日（星期四）代表统筹委员会宣布，推出本港按揭业两份最重要的标准按揭文件－标准按揭契据及标准担保和弥偿保证契据（标准按揭文件）。

标准按揭文件是按揭证券公司在2000年推行的按揭文件标准化计划的成果，该计划旨在透过制订一套反映市场最佳惯例的标准按揭文件，以提升业内批核按揭的水平。计划有两个主要目标：

( a ) 制订一套标准按揭文件，清楚订明银行与置业人士之间均衡的权利与责任，并以浅白的措辞拟备文件，让立约双方易于明白；及

( b ) 免除投资者与信贷评级机构审阅按揭文件的程序，因而缩短发出按揭证券所需的时间及成本。

按揭证券公司于2000年5月成立统筹委员会，负责统筹标准按揭文件的草拟工作。委员会成员包括主要承按银行、按揭再保险公司、信贷评级机构、香港律师会、香港大律师公会及香港大学法律系的代表。统筹委员会成员名单载于附件A。

在按揭业与法律界的大力支持下及广泛谘询各有关机构（见附件B）后，统筹委员会于2001年7月完成草拟标准按揭文件的工作。

标准按揭文件具有以下特点：

( a )措辞浅白：为了帮助按揭人／担保人清楚明白其法律责任，两份标准按揭文件均以浅白英文编写，并附以中文译本，让本港大部分置业人士都能够阅读及理解文件内容；

( b )均衡的权利与责任：标准按揭文件的内容完全符合金融管理局与香港银行公会联合发出的《银行营运守则》的条文。草拟标准按揭文件的主要原则之一是公平地订明借款人／担保人与贷款机构的权利与责任。有关条款重点载于附件C;及

( c )法律上的稳健性：除了得到香港律师会及香港大律师公会直接参与草拟工作外，按揭证券公司更获得终审法院常任法官烈显伦协助审阅标准按揭文件，确保司法机构在阐释文件方面不会遇到困难。标准按揭文件的中文译本是由国际律师事务所高伟绅律师行负责编制，并已并入律政司法律草拟部对标准文件的意见。

标准按揭文件稍后将会在民政事务处各公众谘询服务中心、消费者委员会办事处及公共图书馆供市民查阅。由2001年7月27日起，公众人士亦可于按揭证券公司的网站中心(www.hkmc.com.hk)查阅标准按揭文件，或致电按揭证券公司热线( 2536 0031 )作一般查询。

按揭证券公司主席梁锦松表示：「我很感谢统筹委员会成员、按揭业及法律界的代表，特别是烈显伦法官，为这个重要计划贡献他们宝贵的时间和心血。」他又说：「推出标准按揭文件对置业人士与银行均有裨益。同时，由于证券化的过程得以简化，所需时间亦有所减少，因此将有助推动按揭证券市场的发展。」

金管局总裁任志刚说：「金管局欢迎按揭文件标准化计划统筹委员会推出标准按揭文件。该文件反映市场最佳惯例，并依据「银行营运守则」草拟，将有助提升按揭批核的水平。文件提供的中文译本，将有助各银行达到「银行营运守则」建议银行就业务合约提供中英文版本的要求。」

按揭证券公司总裁兼统筹委员会主席彭醒棠说：「承按银行对标准按揭文件反应热烈，令我们大受鼓舞。按揭证券公司的44家核准卖方中，有39家已表示日后的按揭批核将采用标准按揭文件，其中包括汇丰银行、中国银行、渣打银行和东亚银行等主要银行集团。」

银行公会主席王冬胜说：「标准按揭文件是按揭证券公司领导下各方的心血成果，银行公会对此简化易明的文件深表支持，并相信各方使用此文件人士将均获得益。」

存款公司公会主席霍肇滔表示：「我支持推出标准住宅按揭文件，此举可提高透明度及效率。置业人士、贷款机构及按揭证券公司都会因此而受惠。」

烈显伦法官说：「我要祝贺统筹委员会成功推出标准按揭文件。长远来说，我们的目标必定是使法律文件简短易明。我希望随着标准按揭契据及担保书编制完成，所有法律文件都会朝着这个大趋势发展，从而可减轻负责把法律文件翻译成中文的人士的担子。」

香港律师会主席蔡克刚说：「我代表香港律师会祝贺按揭证券公司及统筹委员会成功编制标准按揭文件。我有信心标准按揭文件很快会被公认为按揭文件的市场典范，而且事实更会证明标准按揭文件不仅对市民大有裨益，律师、银行及其他需要使用有关文件的人士亦会受惠。这样重要的文件能够备有中、英文本，而且措辞浅白，实在值得嘉许。相信社会各界都会认同参与计划各方的贡献。香港律师会有机会参与这个有意义的计划，实在感到很骄傲。」

大律师公会主席梁家杰说：「按揭证券公司及统筹委员会把按揭文件标准化的工作值得赞扬。在任何法治社会里，法律必须是清楚和明确的。按揭契据及担保书是最常用的两份法律文件，也是市民日常会遇到的文件。这类常用的文件以标准格式及以尽可能浅白的措辞草拟，是非常重要的。加上参考法庭在将来的案例中对有关文件的条款的阐释，立约各方将会清楚知道其权利与责任。标准按揭文件亦可减少因律师不同的草拟风格或个人喜好引致的差异而出现的诉讼，有助促进使用或需要处理这些文件的人士的信心。香港大律师公会一向提倡简化法律程序，让公众更容易运用，并可减低有关的法律费用。按揭证券公司在这方面的努力，与大律师公会的信念不谋而合，因此从一开始公会便大力支持这个计划。我谨在此祝贺按揭证券公司及统筹委员会成功推出标准按揭文件，并预祝它们能成功推动本港银行及其他金融机构采用标准按揭文件。」

香港按揭文件标准化计划

统筹委员会
2001年7月26日

附件A

香港按揭文件标准化计划

附件B

谘询机构名单

业界公会

香港银行公会
香港有限制牌照银行及接受存款公司公会
香港资本市场公会

消费者委员会

监管机构

香港金融管理局
律政司
财经事务局
规划地政局
土地注册处
证券及期货事务委员会
香港交易及结算所有限公司

专业团体／学术机构

香港律师会
香港大律师公会
香港大学
香港城市大学

按揭证券公司的商业伙伴

核准卖方
核准再保险公司

评级机构

惠誉国际评级有限公司
穆迪亚太有限公司
标准普尔

附件C

标准按揭契据及担保和弥偿保证契据的要点

标准按揭契据

标准按揭契据是以「一切款项」两方按揭契据形式草拟，旨在供按揭贷款人及置业人士就住宅物业按揭贷款使用。统筹委员会明白三方按揭契据、特定贷款按揭契据等也广为按揭贷款机构所使用。不过就本计划而言，统筹委员会集中处理比较常用的「一切款项」两方按揭契据。待标准两方按揭契据获本港的按揭贷款机构广泛采纳后，即可在标准格式的基础上编制其他形式的按揭契据。

《银行营运守则》列明促进良好银行经营手法的其中一种方法是增加银行服务的透明度，从而使消费者更加明白其对银行提供的服务可以有的合理期望。以下所载标准按揭契据的条款反映统筹委员会就这个目标所作的考虑：

1. 按要求随时偿还

   部分现有按揭契据载有按贷款人要求随时偿还条款，及「违约事件」条款，即一旦发生违约事件条款内所述事项，按揭贷款人即可要求借款人即时偿还借款人在按揭贷款下欠按揭贷款人的所有款项及债项。

   从按揭贷款人的角度来看，若借款人如期偿还按揭贷款（即没有出现违约事件），则它们行使有关权利要求立即偿还按揭贷款的机会不大。况且若出现违约事件，根据「违约事件」条款，按揭贷款人已有权要求即时偿还按揭贷款。

   有见及此，标准按揭契据并没有独立的「按要求」随时还款条款。按揭贷款人可要求按揭人即时还款的权利只与特定的违约事件挂鈎。

2. 违约利率

   《银行营运守则》建议在适用情况下，有关条件及条款应清楚列明任何收费、费用、罚则及有关的利率（或厘定这些项目的基准）。按揭贷款人使用的大部分按揭契据一般不会注明按揭贷款人就过期供款收取的违约利率，只列明按揭贷款人有「绝对酌情权」不时决定就过期供款收取的利率。

   统筹委员会建议按揭贷款人在贷款函件内列明违约利率。此外，标准按揭契据G部及H部也注明分别就未偿还的「开支」及「有抵押债务」（定义见标准按揭契据）收取的违约利率。

3. 「合理」的费用与开支

   按揭贷款人使用的大部分按揭契据一般规定按揭人须对「所有费用与开支」负责，而不论按揭贷款人是否合理地招致有关费用与开支。尽管这类条款本身并没有违反公共政策，这类条款是否能有效执行往往视乎法庭的判决。统筹委员会认为鉴于法庭就恒生银行信用卡案件（1999年）所作的决定，比较审慎的做法是标准按揭契据应采用「合理」损失弥偿条款，而不是传统的「全数」损失弥偿条款。

标准担保和弥偿保证契据（「标准担保书」）

1. 就额外担保额事先取得同意

   大部分现有担保书均载有「一切款项」条款。根据这项条款，即使事先没有取得担保人同意，按揭贷款机构也可把担保延伸至包括按揭贷款以外的任何类别的银行融资或贷款。标准担保书的结构，将担保人最初的责任规限于按揭贷款和有关的利息、费用及支出。若按揭贷款人希望增加担保人在标准担保书下的责任，则必须征得担保人的明示同意。统筹委员会认为以上的安排应能在确保担保人完全明白其在标准担保书下所承担的责任，以及同时维持银行运作效率两者间取得平衡。

2. 有关按揭贷款的资料

   按照《银行营运守则》所载建议，按揭贷款人须向担保人提供标准按揭契据、按揭条款及任何与贷款有关的协议的副本。此举是要确保担保人获提供其在签订标准担保书后须承担的法律责任的所有有关资料。

   此外，标准担保书附件亦清楚列明担保人可能须负责偿还的就贷款应支付的利率、违约利率及其他过期费用等，方便担保人参考。

3. 终止担保责任

   担保人可终止其担保责任的情况亦清楚列明在文件的重要通知部份。根据标准担保书，担保人须发出1个月终止通知。担保人的责任也会以该1个月通知期届满时借款人／按揭人欠按揭贷款人的款额为上限。

4. 「合理」的费用与开支

   在标准按揭担保书下的有关安排也适用于标准担保书。