香港金融管理局（金管局）宣布财政司司长曾荫权先生已于今日（星期六）较早时间与有关卖方签署购置金管局长远办事处的协议备忘录。按照有关的土地租赁规定，该协议仍须征得地政总署署长同意。
购置的物业属于将会座落于内地段第8898号R区的商业大厦（即国际金融中心第2期）的55楼、56楼，以及77至88楼，所需资金将由外汇基金支付。
购置金额为36.99亿港元。金管局预计购置办事处所能够节省的费用的背景资料，载于附件。有关购置行动的其他详细资料，将按照一般商业习惯于日后公布。
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香港金融管理局
2001年4月28日
购置香港金融管理局长远办事处的协议备忘录 财务分析背景资料
财务分析
在考虑是否购置长远办事处的过程中，香港金融管理局（金管局）采用了以下一般惯常使用的财务分析方法来评估有关的投资：
(1) 回本期
- 这是一项简单的基准回报的计算方法，具体上是根据每年因购置办事处所节省的租金来计算收回已投入资金所需的年期。这项分析简单易明，但并未计入金钱的时间价值。
- 根据国际金融中心第2期发展商的建议租金，若以现时租金水平租用该大厦相同的面积，金管局每年应支付租金约2.224亿港元。
- 议定购置办事处的价格为36.99亿港元。
- 回本期（购置金额／每年节省的租金支出）为16.6年。换言之，若不计入资金的时间价值，我们购置办事处所用的资金将在16.6年内从每年节省的租金支出中收回。
(2) 内部回报率
- 内部回报率是指所有未来现金流量的净现值减去投资额后相等于零的折现率。若我们持有该物业30年，在这30年内合共节省的租金开支，连同该物业于持有期末的最终市值，便是当前投入资金所产生的未来现金流量。能使这些未来现金流量计算出相等于当前投入资金的折现率，便是投入资金的内部回报率。
- 计算内部回报率涉及两项主要的变动因素。第一是未来30年的假设租金水平。我们以过去20年的历史趋势进行假设，然后以这项数字作为未来持有期的假设租金增幅。（历史趋势是根据过去20年的接续10年期计算得出。具体而言，我们首先比较每段10年期于期初及期末的租金水平，然后计算出该段时期内按年计的增长幅度。以此方法得出的数据的简单平均数，便是假设的增长幅度。）
- 第二是该办事处在30年后的假设市值。同样地，我们以过去20年资本增值的历史趋势进行假设（亦即采用与租金相近的计算方法）。但鉴于香港地产市场在90年代中期特别兴旺，我们采取较为保守的计算方法，将年度增值的历史平均数调低三分之一，然后利用调整数字计算期末的最终市值。
- 根据上述假设，以上作为基线计算的内部回报率是13.47%。若以10年期外汇基金债券的收益率来作为我们的资金成本，这项内部回报率已远远超出我们的资金成本。
敏感度测试：
- 假设租金水平维持不变，而资本增值按照上述经调整的历史趋势数字，内部回报率将会是10.63%。
- 假设该办事处的市值维持不变，而租金水平跟随历史趋势，内部回报率将会是11.46%。
- 假设持有期内租金水平及该办事处的市值都维持不变，内部回报率将会降至5.61%。
(3) 净现值分析
- 投资净现值的计算方法，是以预设的折现率按年把该投资的未来现金流量折算为净现值，然后将折现所得数值相加，再从总和之数减去投资金额。在今次的购置行动中，以30年的持有期而言，在30年内节省的租金支出，连同该办事处于期末的最终市值，都要进行折现，然后计算这些现值的总和。将这项总和数字与购入价进行比较：若总和数字高于购入价（即净现值是正数），该办事处便值得购买；若总和数字低于购入价（即净现值是负数），则应该租用该办事处。
- 这项分析有三项可变因素，其中第一、二项是租金水平及该办事处的最终市值，我们采用了与计算内部回报率相同的假设。
- 第三项是折现率。厘定折现率的方法有多种，在这类项目中以投资者的资金成本来计算折现率，亦属常见的做法。在我们的基线计算中，我们以10年期外汇基金债券的收益率来作为我们的资金成本，亦即是折现率。
- 根据上述可变因素，我们基线计算的净现值是109.6亿港元，因此购入该办事处是较可取的选择。
敏感度测试
- 假设租金水平维持不变，而资本增值按照上述经调整的历史趋势数字，净现值将会是59.9亿港元。
- 假设该办事处的市值维持不变，而租金水平跟随历史趋势，净现值将会是47.5亿港元。
- 假设持有期内租金水平及该办事处的市值都维持不变，净现值将会下降至负2.2亿港元。
- 假设租金水平及该办事处的市值都维持不变，而10年期外汇基金债券的收益率会像1998年亚洲金融风暴最严重时一样，上升至9.91%的高位，净现值将会进一步下降至负15.7亿港元。
香港金融管理局
2001年4月
