香港金融管理局（金管局）今日公布1997年9月进行的香港 住宅按揭统计调查结果。
调查显示香港住宅按揭贷款质素优良，截至1997年9月底：
平均未偿还本金处于130万元的偏低水平，显示银行业采取以波动较小的普罗市场为对象的业务策略；
金管局发言人就调查结果指出：「虽然1997年10月开始物业价格出现调整，但银行相对整体按揭资产仍持有相当理想的缓冲额。调查亦发现，物业市场在1994年下半年及1995年回落时，贷款拖欠比率维持偏低，在1995年及1996年均处于0.2%附近水平。此外，在所有拖欠个案中，受访银行均能悉数收回贷款金额。」
该项调查访问了活跃于住宅按揭贷款市场的39家认可银行机构，合共占全港认可机构未偿还按揭贷款总额约95%。调查收集关于住宅按揭贷款的特点及履行情况，以及认可机构贷款政策的资料。鉴于市场上对住宅按揭贷款最新统计资料的需求甚大，金管局正检讨是否需要较密切收集这方面的统计资料。
谨随本稿附上 1997年9月香港住宅按揭统计调查乙份， 以供参考。
香港金融管理局
1998年2月25日
为了了解香港住宅按揭贷款业务的特色和表现的最新情况，香港金融 管理局（金管局）最近曾对住宅按揭市场进行了一次全面调查，形式和1994年 9月进行的调查类似。
2. 是次调查合共有39家认可机构参与，占全港所有认可机构所提供的未偿还 按揭贷款总额约95% 。 1 .
3. 下文表一载有1994年和1997年的调查结果比较：
4. 1997年调查的主要结果如下：
5. 报告第一部列出有关住宅按揭贷款特性的调查结果。第二部则阐述贷款表现， 而第三部则重点说明认可机构的贷款政策。
1 就调查的某些部分而言，在这39家认可机构中，16家提供的统计数字 是根据样本计算而得。
2 由于按揭贷款的已供款期数平均只有19个月，因此在批出贷款或再融 资时，原有的贷款额与物业价值比率应该相当接近52.0%。
调查内容关于香港的住宅物业港元按揭贷款，但不包括居者有其屋计划和私 人机构参建居屋计划。
概览
2. 根据参与调查的39家认可机构的汇报，于1997年9月底，共有383,370宗 未偿还住宅按揭贷款 3 ，涉及金额为4,930亿港元 4 .
未偿还按揭贷款金额
3. 1997年9月底，每宗贷款的平均未偿还金额为130万港元，较1994年9月底 的相应数字80万港元增加62.5%。贷款额增加主要是因为物业价格上升。
未偿还贷款与物业价值比率
4. 1997年9月底，未偿还贷款与物业价值（于首次批出贷款或再融资时所作 的评估）的平均比率为52.0% ，较1994年9月底53.3%的比率低，并远低于批出 贷款时贷款额与物业价值的70%比率上限。部分借款人可能将他们自出售旧有 物业所得的部分资本收益再投资于新购的物业。
楼龄和按揭贷款期限
5. 1997年9月底，未偿还按揭贷款中56.4%的抵押住宅物业楼龄不足10年。10年 至20年之间的占28.0%，而20年以上的仅占7.7%。
6. 就按揭贷款的合约期限而言，平均约为221个月（或18.4年），已供款期数平 均约为19个月（或1.6年），剩余合约期限为202个月（或16.8年）。1994年9月 底按揭贷款的平均已供款期数则为23个月。已供款期数缩短，是因为1997年上半 年新办贷款大幅增加。
占用情况和贷款用途
7. 绝大部分按揭贷款（92.9%）均汇报为业主自用。其他贷款则为非业主自用物 业，可能是作投资用途。以贷款用途分析，未偿还按揭贷款总额中，91.7%用作购 买楼宇，再融资贷款占8.3%。
利息支付办法
8. 未偿还按揭贷款中，浮息贷款继续占绝大部分。1997年9月底，未偿还按揭贷 款中，92.0%为浮息贷款，定息贷款占总额不足0.1%。员工按揭贷款和混合息率结 构贷款 占未偿还贷款总额的7.9%。
9. 以浮息贷款而言，约有70.9%的还款安排在调整利率时，是对每月供款额进行 调整。约有29.1%的还款安排在调整按揭息率时，是对还款期作出调整，每月供款 额不变。
10. 近乎所有（99.9%）浮息按揭贷款都是以最优惠贷款利率为基础。其余（0.1%） 则参照银行同业拆息或存款利率厘定息率。按揭息率与最优惠贷款利率的息差，由 1994年9月底的129个基点大幅收窄至1997年9月底的59个基点，部分反映出1997年上 半年银行的按揭业务竞争激烈。
如期还款和提前还款
11. 1997年首9个月，按合约如期偿还按揭贷款本金的占未偿还贷款总额4.4%，提前 偿还部分和全部本金的分别占未偿还贷款总额的2.7%和21.4%。后者较1994年的相应 数字10.3%高出11.1个百分点，部分反映出1997年上半年物业市场交投活跃。
3 于1996年底，香港合共有911,240个私人住宅单位（不包括居者有其屋 计划和私人机构参建居屋计划的单位）。调查结果显示这些单位中约有 42%附有未偿还按揭贷款。1994年进行的调查也录得相若的比例（40%） （资料来源：《香港物业检讨报告1997》，差饷物业估价署出版）。
4 于1997年9月底，提供与专业人士和个人购买私人住宅物业的未偿还贷款 额为4,730亿港元（资料来源：金管局出版的《金融数据月报》，1998年 1月号）。调查录得的数字较大，是因为调查的覆盖范围较广，包括提供 给公司借款人的住宅按揭贷款。此外，收回的调查问卷中，有几份是以 1997年11月底记录为准。
5 除另有说明外，本报告所引述的比率和平均价值均以未偿还按揭贷款总额 加权计算。此举所产生的效果，是能够对较近期的按揭加上较高的权数， 因为这些按揭相对于较旧的按揭来说，涉及的金额较大。
6 混合息率结构贷款，是指并非绝对是浮息或定息贷款，例如首两年定息， 其后直至到期，息率按照某个指数浮动的贷款。
12. 表二显示1994年9月至1997年9月期间的贷款拖欠比率。截至1997年9月底，以逾 期超过90日贷款占未偿还贷款总额计的贷款拖欠比率为0.10%，较1994年9月底的 0.13%为低。1994年下半年及1995年住宅物业市场出现调整，但该两年内的贷款拖欠 比率仍维持于0.20%的较低水平。
13. 1997年9月底录得的拖欠贷款的已供款期数为22个月。这些贷款的平均贷款额与 价值比率为62.8%，较市场平均数52.0%高出10.8个百分点。承押人行动（以收回物业 的形式）一般在贷款逾期1个月后约11个月进行。在所有拖欠个案中，贷款金额均获 得悉数收回。
14. 以下表三为申报机构贷款政策的摘要。
最高贷款额与价值比率及最长还款期限
15. 过去数年中小型单位的最高贷款额与价值比率仍然接近 70%，豪宅的比 率为60%。但最长还款期限已延长至约27年。若干认可机构对物业年期采取较灵活的处理方法，并以物业年期与按揭贷款的合约期限相加作为还款年期上 限，而此期限一般定为40年。
供款额占借款人入息的最高比率
16. 大部分认可机构以50%作为比率上限，只有数家接受55%的比率。部分认 可机构对中小型单位和豪宅采取略为不同的比率上限。
豪宅的划分
17. 在1994年，以物业价值计的豪宅平均划分界限为600万港元，到了1997年 已升至约1,200万港元，反映物业价格涨升的趋势。以楼面总面积计，划分界限维持接近1,000平方呎的水平。
提早还款罚则
18. 所有参与调查的认可机构均对全部提早还款实施某种罚则，而且大部分适 用于贷款生效第一年内的提早还款。对于部分还款实施罚则的做法，似乎较以往普遍。
