住宅按揭贷款的审慎监管

匯思

2010年03月02日

住宅按揭贷款的审慎监管

金管局一直关注银行在经营住宅按揭业务时是否有充足的风险管理。住宅按揭贷款占银行本地总贷款的36%,因此我们必须确保银行维持稳健及审慎的贷款准则,妥善管理有关业务的风险,避免因为住宅按揭贷款质素转坏而可能引起的信贷风险。过去十多年,我们亲身感受到楼市波动和资产泡沫爆破,对整个金融体系,以至整个社会,甚或全球的影响。香港于1997-1998年亚洲金融风暴后,楼市大幅下滑,出现大量负资产个案,对香港的经济造成沉重压力。最近,我们亦目睹美国的次按问题如何引发影响全球的金融危机。 这些例子说明我们不能对银行经营住宅按揭业务的风险管理掉以轻心。我们认为银行在风险管理上应恪守以下两项原则:(一)评估风险时必须充分考虑整个经济周期当中可能出现的变化(through-the-cycle)、(二)不能过分依赖历史数据,要充分考虑各种环境因素的变化,以确保在「最坏情况」(worst-case scenario) 出现时,银行仍然维持足够的风险抵御能力。而这两项原则在现时国际间讨论如何改善金融业监管时亦开始广泛地被接纳为基本考虑因素。

近期,随着庞大的资金流入香港,增加资产泡沫的风险,金管局同时加紧对住宅按揭贷款的监管工作,并采取一系列措施,提醒银行及市民大众留心住宅按揭贷款风险,包括将价值2000万元或以上物业贷款的按揭成数上限由7成调低至6成;要求银行以审慎的方式厘定住宅按揭息率,包括适当参考最优惠贷款利率与香港银行同业拆息之间的长期平均息差;充分评估借款人的还款能力,并审慎计算借款人的供款与入息比率及物业的估值,并考虑现时极低的息率若回复至较正常水平时可能对借款人还款能力造成的影响。金管局亦正在进行现场审查,确保认可机构遵守有关的规定及实行适当措施,以符合最佳经营手法。

最近,住宅按揭业务竞争有加剧的趋势,令人担心一些银行的定价已贴近甚至低于可长期持续的水平。假如这个情况持续甚或恶化,将对银行的风险管理及长远稳定性构成威胁。金管局近日再次主动接触银行,了解它们厘定住宅按揭息率的定价策略。我们的关注点,是银行的定价水平,是否只考虑现时的信贷成本,而忽略若日后资金成本或呆坏账水平上升时可能对其财政稳健性的不良影响。透过这些会面,我们与银行分享金管局有关住宅按揭产品定价框架的一些内部研究,例如定价框架必须考虑银行现时资金成本、预期信贷成本、固定和浮动行政开支、现金回赠和其他按揭优惠摊销模式,以及呆坏账水平假设等因素而得出的参考水平。我们希望藉着一套有系统的分析框架,用以提醒银行必须审慎定价及妥善地管理风险。

另外,我们希望特别提醒银行,在亚洲金融风暴后楼市大幅下滑时,香港银行业的住宅按揭贷款坏账仍能维持在低水平,除有赖于优良的风险管理外,当时利息正在下调的环境亦大大减低了供款人的负担及可能出现断供的情况。不过,这个别情况未必会在下一次的楼市下滑时出现。因此,我们认为银行在计算信贷成本时不能过分依赖历史数据,而要顾及到因利率上升而可能引发的楼市调整,与供款人因还款负担大幅增加而引至断供的风险。事实上,美国的次按问题也说明过度依赖历史数据的风险管理模式是未必稳妥的。

除了银行体系的风险外,金管局亦希望提醒有意置业人士,留心他们的还款能力。现时低于长期平均水平的息率不可能会永远持续,置业人士应该量力而为,充分考虑利率一旦回复至较正常水平时对本身还款能力的影响,避免出现还款困难。而银行的审慎及可持续的住宅按揭息率,将有助置业人士更好地管理本身的财政风险。

副总裁
阮国恒
2010年3月2日

最新匯思
修订日期 : 2010年03月02日