金管局于本周初向银行界发出通告，阐述在七成按揭风险指引的前提下如何处理现金回赠。
本周初金管局就住宅按揭贷款的现金回赠向认可机构发出有关现金回赠的监管指引。新措施的细节已获传媒清楚及广泛的报导，亦可在金管局的新闻稿查阅，我在此不赘，只会谈谈新措施背后的想法。
新措施是有见于按揭市场竞争加剧而推出。以目前楼市畅旺及市面上可提供的新发展物业数目而言，这种情况并不令人感到意外。此外，二手楼市转趋活跃，按揭贷款在物业转售后清还，加上一些再融资（即转按或加按）活动增加，亦导致银行的未偿还按揭贷款数目下降。在银行纷纷招徕新客户以作填补的趋势下，银行便推出愈来愈多别出心栽的按揭计划，由大额现金回赠至免息或免供期优惠均备。
这类计划引起我们关注，原因有几点。第一，这些计划可能有违既定的七成按揭风险指引的精神。在目前住宅按揭占零售银行贷款业务三成以上的情况下，七成按揭成数仍是维持银行体系稳定的一项重要的审慎措施，我们不愿见其变得形同虚设。银行应该像亚洲金融危机过后的几年困难时期一样，继续奉行审慎的贷款政策，并采取妥善的风险管理措施，确保能充分应付市场一旦出现调整时所带来的冲击。
第二，这些按揭计划无疑可以令有意置业人士更易达成愿望，但这其实亦会吸引一些条件不足者承担债务，以致一旦加息时（相信这不久便会成为事实）便可能无法如期还款。现时银行体系流动资金充裕，息率低至一个不常见的水平。但正如金管局及很多分析员都指出过，港元利率大幅调高的机会是存在的。基于港元实行与美元挂鈎的联系汇率制度，港元利率迟早都会重回正常水平，跟随美元息率上调。在此过程中，我们更不能排除市场或会出现某程度的过度调整。
第三，与能够支付三成首期的借款人相比，若某些借款人只须支付极小数目作为首期，相信后者的信贷质素或承担能力，以至其贷款本身的质素都会相对较差。由于买家只需掏出一笔很小数目的首期，一旦楼价大幅下滑，他们会有较大机会一走了之，留下大笔断供的债务。
第四，由于这类崭新的按揭计划只要求借款人提供极小数目的首期，因此可能会助长住宅物业炒风。楼市变化是个相当复杂的课题，但我很相信过去住宅物业的炒卖对本港经济以至整体社会都造成很不稳定的影响。在一些较成熟及多元的市场里，炒卖活动或许能够发挥一些稳定作用，但我们的实际经验是这肯定不适用于香港楼市。究其原因，可能是本港楼宇供应往往落后于需求一段相当的时间，同时在市场结构方面，楼宇供应存在寡头垄断，土地供应则由政府控制。
我无意就楼市或楼价作出任何评论或猜测，金管局所关心的只是维持银行体系的稳定。基于这个原因，我们今周初推出的措施并无引入任何新政策，而只是说明银行在既定的七成按揭风险指引下应如何处理现金回赠及免息／免供期的安排的目的，并且提醒业界贯彻奉行审慎的经营手法。此外，新措施亦不应被视为对认可机构实施价格管制：我们并无设定银行可提供的现金回赠上限，但若回赠数额超过贷款额百分之一，银行计算按揭成数时便须将整笔回赠额计作贷款额的一部分，以贯彻遵守七成按揭风险指引。
香港银行公会撤销《利率规则》后所产生的实际效果，超出大家预期。在此之前，无人可以预计按揭利率相对最优惠利率会下降超过4个百分点，而且还有现金回赠。对置业人士来说，这当然是好消息，而在楼市泡沫爆破后，这亦有稳定作用。但我们必须防范银行因市场竞争而脱离审慎的贷款原则。
任志刚
2005年3月3日
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