近期负资产按揭贷款宗数略为增加的情况，将不会对银行体系的稳定造成影响。
我上次向立法会财经事务委员会简报金管局的工作时曾指出，持牌银行在2005年第3季的负资产按揭贷款宗数刚录得轻微上升。该季住宅物业价格略为回落，负资产按揭增加其实并不令人感到意外，但由于楼价下调很快已经反映在有关的数字内，我们便取得约占住宅按揭市场七成的银行的协助，特地提供额外资料，以供进行较详细研究，结果如附图1至4所示。
这些截至2005年9月底的资料相当具参考价值，特别是有关物业面积、家庭收入水平及批出贷款年份的分析，但仍无助进一步了解为何负资产按揭整体数字较以往容易受到住宅楼宇价格变动影响。我当然很同情负资产按揭人士的处境；当未偿还按揭贷款额超过物业市值时，心情肯定很难过，尤其若有关物业是自住居所，一定更不好受。作为银行监管机构，金管局所关注的必然是负资产按揭贷款对银行贷款质素可能造成的影响，因此我们与几间最近录得这类贷款增长的银行进行广泛商讨，并得出以下结论，对日后诠释有关数字应有帮助。
为简化起见，我们可看看两宗同样借入九成按揭贷款的个案。个案一由银行借出楼价七成按揭，并由发展商借出两成二按，个案二由银行借出九成按揭，但为当中两成安排还款保险，以符合金管局只容许银行承担七成按揭风险的指引。虽然两者的银行都只承受楼价七成的风险，但一旦楼价下跌，个案一的银行便会有三成保障，即楼价跌幅超过三成才会把贷款列作负资产按揭，相比个案二的银行则只有一成保障。很明显地，无论两间银行怎样将有关的按揭归类，但从借款人的角度看，一旦楼价下跌超过一成，两者同样都会陷入负资产按揭的局面。
本港引入按揭保险后，银行可以只承受相当于楼价七成的风险，但仍借出七成以上的按揭贷款（例如九成，但我们迄今仍未确知一般具体的成数）。为方便借款人，银行愈来愈多提供一站式服务，借出举例说九成按揭，而为分散高出七成那部分的风险，银行会为借款人安排按揭保险，然后可能另行收取保费，或透过调高整笔贷款的息率来收回保费支出。由于市场出现了这个新的做法，我们收集到的负资产按揭贷款数字便会较以往容易受到住宅物业价格变化所影响。但从比例上来看，银行经借出按揭贷款所承受住宅物业市场的风险其实没有改变：在七成按揭风险指引下，银行承受的风险依然得到妥善管理；即使银行帐册录得负资产按揭贷款宗数进一步增加，也不一定代表银行的按揭贷款质素相应下降。至于从借款人的角度来看，负资产按揭贷款数字确实是反映了他们的苦况。
我相信我们应该从一个合理的角度来看负资产按揭贷款。如图5所示，金管局从2001年9月开始收集负资产按揭贷款的数据，这类贷款在2003年6月高峰时期约有106,000宗，未偿还贷款额达1,650亿元。到了2005年9月，负资产按揭贷款约有9,000宗，未偿还贷款额160亿元，跌幅达九成一。若从上述角度来看，2005年第3季负资产按揭贷款增加300宗，应该不太令人感到震惊。
任志刚
2006年1月12日
图1
图2
图3
图4
图5
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