物业价格回升，负资产按揭贷款宗数亦相应回落。
今早有朋友很兴奋地告诉我，周末期间有买家表示有意买入他的物业，出价高于该物业的未偿还按揭贷款额。物业是他几年前买入的，他现已脱离了负资产行列。我问他是否打算把物业卖掉，他说不会卖，并打算买入另一个物业作为投资，因为租金回报高于银行存款利率，亦高于按揭贷款利率。他问我的意见。对于朋友问及有关投资的意见，我当然以一贯审慎的口吻，说作为公职人员，除了外汇基金及其他我身为董事局或委员会成员的公营机构的基金外，我是不会给予投资意见的。不过，我心里真的为他以及其他要偿还按揭，特别是负资产按揭的人士高兴。过去几年实在很艰难，眼见所住的单位价格一直下跌，由1997至98年间的高位下滑接近七成。如果不幸失业的话，生活便更加窘迫。当然，美国接连减息，加上银行竞争激烈，本港的按揭利率大幅下调。不过，对大多数人来说，置业是一个重大决定。由于作出这个重大决定的时机不对，以致供款就好像是在月复月的把钱掉进无底深潭一样，这种感觉实在很难受。
幸好随着经济复苏、住宅物业的供求可望趋于平衡、按揭利率持续偏低、股市交投增加及股价回升，以及在多项其他利好因素影响下，市场气氛终于扭转过来。随着住宅物业价格反弹，自去年第3季开始，负资产按揭贷款宗数逐步回落，由6月高峰期估计约106,000宗，减少至年底时的67,600宗左右。尽管农历新年期间物业市场一般比较淡静，但今年1月楼价似乎再进一步回升，而且幅度颇大。看来负资产按揭贷款宗数下跌的势头将会持续。
当然，我所说的仅限于银行按揭贷款而已，尚有许多业主须偿还发展商及银行体系以外的金融机构所提供的二按。不过市况好转亦会惠及这批业主。作为银行监管机构，金管局很高兴见到银行的资产质素有所改善，按揭贷款抵押品价值不足以抵偿未偿还贷款额的情况有所缓和。在众多有关银行的事宜中，我们最关注的是抵押品价值不足的情况。因为全球各地从来没有一个银行体系能在短短5年内经历物业价格下跌几乎七成后，仍然完好无缺。由此可见，审慎的「七成按揭风险」指引实在为银行体系提供了充分的保障。
话说回来，我倒根据简单的经济学理论，向朋友作出忠告。就是长远来说，若某项商品的供应有限，而需求长远来说是明显在增长，同时这项商品又是必需品的话，长远来说便不应该持有这项商品的「空仓」，而至少要持有「平仓」。但若要在有关市场上持有「长仓」，便先要透过市场的长远表现，充分了解这个市场的基本价格与收益的波幅，并要衡量一下以本身的财力能否应付得来。同时，若价格在迅速上涨，就更要三思，慎重考虑这些问题。在住宅物业市场上，空仓是指没有任何住宅物业，平仓指只持有自住物业，长仓则指除了自住物业外，还持有投资物业。怎料听完我的分析后，我这个并非经济学家的朋友回敬我一句。他说：「长远来说，大家都会归于尘土。」我顿时闭上嘴，发誓以后就是在朋友中间也不会多发表个人意见。
任志刚
2004年2月12日
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