利率低、落实七成按揭风险指引、普遍家庭有两名成员作为经济支柱、市民储蓄率高、银行资本充足比率高，以及香港按揭证券有限公司的设立，都是有助香港金融体系在上一次楼市逆转中稳然承受冲击的因素。
读者可能都留意到几个发达经济体系（包括美国）的住宅市场渐受关注，而我最近出席多个有关金融稳定的国际会议时，这个课题亦不约而同成为谈论焦点。鉴于香港住宅市场在1998至2003年期间经历大逆转，楼价平均跌幅超过六成，大家都颇有兴趣了解我们从中汲取到的教训。不同市场的情况当然各有不同，但就我对香港的观察，我认为我们具备了6项因素，使我们在楼市逆转下仍能保持金融稳定（尤其银行体系稳定）。
第一，我们颇为幸运的是美国利率在这5年期间一直趋降。此外，透过香港银行公会逐步撤销利率限制，银行可自行厘定息率，为零售银行业营造极具竞争性的经营环境，结果是按揭利率相对最优惠利率下跌达4个百分点。在此期间按揭利率拾级而下，由11.5厘回落至2.5厘。由于大部分按揭贷款以浮息而不是定息计算，因此供款人受惠极大。
第二，银行严格依循金管局所设的七成按揭成数监管指引。事实上，在楼市高峰期前后，银行对风险较大的按揭贷款所采用的按揭成数更低。尽管香港其后仍是出现了一些负资产按揭贷款，但这项监管指引已经发挥重要作用，有助承受楼价下跌带来的大部分冲击。
第三，本港对聘用外地家庭佣工的政策有助形成较高的女性劳动人口参与率，因此典型家庭都有两名而不是一名成员作为经济支柱。尽管在这5年期间失业率显著上升，但只要家里有人保住饭碗，按揭仍会继续如期还款，而且即使所持物业已成为负资产，拥有自己的安乐窝仍是深植于港人心目中的传统观念。
第四，香港与区内其他经济体系一样，储蓄率颇高，不少家庭多年来更逐渐积聚了丰厚的家财，因此本港按揭贷款人持久落实还款的能力自然比储蓄率低的经济体系的高得多。
第五，本港银行经营稳健，资本充足比率接近20%，因此具备充裕的能力应付拖欠按揭供款可能带来的损失。但由于银行体系在此期间仍录得盈利，因此即使按揭被拖欠供款，银行亦无需倚赖这些资本来承受损失。
第六，我们已设立香港按揭证券有限公司，让银行可以向该公司出售所持的按揭贷款，藉此将其对住宅物业市场承受的风险调低至较放心的水平。
我向人讲述香港的经验时，不禁想到若当时的实际情况并非如上所述，楼价大幅下调究竟会对金融稳定有什么影响？我知道有些经济体系不但提供只供利息的按揭(有别于本港奉行七成按揭风险指引的做法)，而且储蓄率低、银行资本充足比率低、大部分家庭只得一人作为经济支柱，以及利率不断上升；换言之，有助金融体系承受冲击的必备条件全部不存。当然，其他地区的住宅市场的波动可能较香港小，利率亦可被酌情运用以减少楼市逆转带来的冲击及不利影响（虽然这仍无助于定息按揭的供款人）。此外，存款保障制度现已颇为普及，因此当某一间银行资本充足比率低而贷款质素又变差时，存户信心受到动摇以致触发银行危机的可能性将会较小。
撇开金融稳定不谈，楼价下跌仍会遏抑消费。眼看物业（尤其若它是你唯一的资产）一步一步陷入负资产时可谓心如刀割，趁楼市上升「先使未来钱」的一族更会首当其冲。犹幸港人在这方面尚属保守。
任志刚
2005年10月6日
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