金管局较早前宣布有关按揭成数的新措施，应能提高银行在处理负资产按揭转按的灵活性。
负资产无疑是个很容易引起情绪化反应的课题。试想安坐家中，却发现这项资产的市值还低于未偿还的按揭贷款，心中的郁结实在很容易理解。虽然置业完全是市民自己的决定，但正当报章不时都有人说楼价暴跌是政府房屋政策转变一手造成时，负资产业主很自然会认为政府最少应负起部分责任，并应想办法体恤他们。
不论这种看法是否成立，这群为数不少的负资产业主的苦况都值得同情。也不论这种看法是否成立，社会上都普遍认为政府有责任帮助陷于困境的人士。但政府就这方面推出的任何政策，都必须紧记一个重要的大前提，就是要顾及整体社会的长远利益。
在金管局监管银行工作中，按揭业务是重要的一环，我以下会集中谈一下。按揭贷款是银行最主要的贷款业务。从社会长远利益来说，银行管理这类贷款时必须特别小心处理当中涉及的风险，否则可能损害银行盈利，并影响存户的信心，以致影响银行的有效经营。由于银行问题很容易会产生连锁效应，因此若处理失当，最终可能会影响银行体系的整体稳定。在这情况下，存户的利益会受到损害，银行体系作为金融中介机制的效率也会受到影响。由于金融中介功能是促进经济增长及发展不可缺少的元素，其后果可以想见。正是这个原因，我们制定了七成按揭成数的政策，而这项政策在过去多年以来一直行之有效。此外，我们也建议了银行应审慎评估借款人的供款与入息比率，并经常强调银行必须切实评估贷款涉及的风险，以及密切监察按揭贷款的情况。若非推行了这一整套的政策及指引，负资产的问题更会比现在所见的严重得多。
但另一方面，并非所有负资产按揭的风险都是特别大，以致银行应收取显著较高的利率。若还款人的供款与入息比率偏低，还款记录良好，相信有关贷款所涉及的风险不会显著多于另一笔完全遵守所有指引的按揭贷款。这方面当然要由银行根据有关供款人的具体资料来自行判断，但我们留意到：即使市场竞争激烈，银行争相以较低息率吸引转按客户，很多本来具备相当条件的供款人仍然无法受惠，有些人认为原因是七成按揭成数的指引有所限制。以某负资产业主的情形为例，假设其贷款额与物业市值比率（即按揭成数）是110%，若他要以较低的按揭息率把物业转按，他便先要偿还40%的差价。
金管局作为银行监管机构，当然希望见到银行可以维持盈利，但我们仍对上述这类个案深表同情。理由很简单：从长远的角度来说，若有关家庭能受惠于较低息率而减轻负担，它们继续如常供款的能力便会增加，从而渡过逆境，迎接日后经济及物业周期回升的日子。事实上，若他们未能以低息转按而必须继续在目前的困局中勉强撑持，日后按揭断供的可能性也会较大。基于以上考虑，我们决定容许放宽七成按揭成数的指引，以便银行可以较灵活地处理负资产物业的转按，但条件是转按金额不得超过物业的市值。换言之，上述按揭成数达110%的供款人现只需先偿还10%（而不是40%）的差价，便可以较低息率转按手上的物业。
我们希望这项政策能帮助有关人士，但具体上负资产业主能否受惠，将要视乎银行本身是否愿意让他们转按物业，以及银行就每宗个案的实际情况所作的最后决定。还要一提的是，我们这项决定并非代表七成按揭成数的指引不再存在，原因是放宽指引的措施只适用于负资产按揭，而这类按揭其实已经超出七成按揭成数的指引。换言之，新造按揭仍须继续遵守七成按揭指引。从银行体系整体而言，放宽指引的措施也可减少银行承受负资产按揭所带来的风险。
任志刚
2001年10月11日
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