香港的按揭贷款利率正处于历史低位，但这是否已是最低点？
相信大家都知道在分阶段放宽香港银行公会的《利率规则》，达到全面撤销利率管制后，近年本港银行之间的竞争越趋激烈。当然，这不一定完全是撤销利率管制的结果。《利率规则》规管零售存款利率，但银行业在贷款方面的竞争似乎远远大于存款。这也许是因为自1998年推出货币改革措施后货币体系一直保持稳定，加上贷款需求疲弱，因此银行体系流动资金充裕。借款人──特别是住宅按揭贷款的借款人──因而受惠。在大约6年的期间内，按揭贷款利率相对于优惠利率下跌了合共3.5个百分点，由1998年最优惠利率加1厘，跌至现在最优惠利率减2.6厘。期内最优惠利率亦有所下跌，而且跌幅相当大。这段期间适逢物业价格由高位下跌超过六成，竞争所带来的这个有利影响实在大大纾缓了大家所面对的压力。
有人问我相对于最优惠利率，按揭利率是否已到达均衡点或最低水平。事实上，银行的净息差已降至低于两个百分点，是香港历来所录得的最低位，与其他主要国家比较，亦是相当低的水平。不过对于这个问题，我没有一个肯定的答案。香港的银行体系，特别是在提供零售银行服务方面，可说是全球最具成本效益的银行体系之一，同时如透过更广泛采用资讯科技等安排，更可经常作出改善。不过有关按揭利率是否已到达均衡点的问题，应该由市场人士而不是监管机构来回答。假如我们将现金回赠及其他优惠计算在内，目前新造按揭的实际利率是2.3厘至2.4厘左右。资金成本方面，目前银行同业隔夜拆息不过是几基点，3个月拆息则为50基点，存款利率亦同样处于低位。当然我们要紧记去年第4季有大量资金流入银行体系，令货币状况相当宽松只是暂时的现象。相信香港银行同业拆息最终会回复至贴近美国银行同业拆息的水平，不过我不会预测这个情况会在何时出现。换句话说，若其他因素保持不变，按揭贷款利率与香港银行同业拆息目前不足2%的差距会收窄，减少银行面对竞争进一步调低按揭利率的空间。然而，其他因素不可能维持不变。美元利率正呈现上调趋势，一切只是时间问题。至少在最初，不同期限的香港银行同业拆息低于同期美元银行同业拆息的幅度不单不会收窄，而且更会扩大。这个情况可能会引致资金经货币发行局帐目外流，令香港银行同业拆息自动调整。与此同时，若内地的宏观经济调控能带来利好的效果，本港经济复苏的步伐亦继续加快，吸引资金重新流入本港的金融市场，而本港的国际收支经常帐继续录得庞大盈余，则香港银行同业拆息低于同期美元利率的情况可能会持续一段较长时间。
不过奇怪的是大家继续使用「最优惠利率」这个字眼。无可否认，住宅按揭贷款是银行其中一项最好的资产，但没有任何东西会比「最优惠」更加优惠。理想的做法是，银行更直接向客户说明按揭利率是2.4厘，而不是最优惠利率减2.6厘。事实上，以最优惠利率为参考利率，不必要地将按揭贷款的定价与其他根据最优惠利率定价的贷款挂鈎，令银行无法灵活地独立调整按揭贷款利率（以至其他类型的贷款利率）。不过，这些都是按揭贷款文件内所列明的条文，作出修改会牵涉相当繁琐的工作。也许当银行觉得需要灵活地独立调整按揭利率时，便会考虑修改按揭贷款文件，或不再以最优惠利率为参考利率，而开始直接说明按揭贷款利率是多少厘。不过这当然要由银行来决定。
任志刚
2004年6月24日
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