香港目前的按揭贷款利率偏低，是多项因素使然。
我相信各位读者，特别是要按月偿还按揭贷款的读者都知道，过去5至6年按揭利率下调的幅度相当大。随着美元息率转势，促使按揭贷款利率在1998年初飙升至高位，当时银行收取的港元按揭贷款利率约为11.5厘。其后按揭贷款利率连年下跌，在几乎6年后的今日，市场按揭利率约为2.375厘，而且借款人更可享有多项优惠，包括现金回赠、律师费及装修费津贴等。
过去6年香港按揭利率下调，主要是因为在联系汇率制度下，港元利率跟随美元利率下调。因此，金管局维持固定汇率的货币政策有利于按月供楼的人士。虽然香港经历了一段艰难的时期，但大家仍然对联汇制度保持信心，令港元与美元利率的溢价不致过高，公众因而能充分享受到美元利率下调的利好走势所带来的好处。这正好说明维持公众对联汇制度的信心是多么重要，而我期望这份信心是建基于金管局以高透明度及专业的方式来管理香港的货币制度。
不过，按揭利率下调的幅度其实远超过美元利率的减幅。1998年初的按揭利率为最优惠利率加1.25厘，目前则约为最优惠利率减2.625厘。即是说银行改变了定价方法，使按揭利率下跌3.875个百分点。需要供楼的人士当然欢迎这个转变，而且不仅是新造按揭受惠，就是现有按揭贷款，银行亦愿意相应地调整有关的条款。
然而，并不是人人都理解造成这种转变的原因，因此我们不妨趁这机会研究一下。我即时想到的是竞争加剧。这的确是银行业的现况，而造成这种情况，则是由于多项措施增加了银行体系的竞争力。
第一项措施是撤销香港银行公会的《利率规则》，让银行可自行厘定存款利率，从而增加银行之间的竞争。此外还有放宽进入市场准则，包括调低资产及存款规模准则，以及缩短由其余两级认可机构申请升格为持牌银行所需的期限。
按揭贷款市场的重大转变亦是造成按揭贷款利率更具竞争力的原因之一。首先是住宅物业市场的周期性衰退。物业价格泡沬爆破令按揭贷款需求大为减少，加上经济放缓下对信贷的整体需求疲弱，促使银行体系流动资金过剩，引发住宅按揭贷款这类传统优良资产的利率极具竞争力。尽管过去6年物业价格下跌超过六成，令贷款抵押品的价值大幅减少，但银行亦相继调低住宅按揭贷款的利率，主要原因是住宅按揭贷款拖欠比率偏低，使银行感到安心。
第二是市场的结构性变化，就是银行有效管理按揭贷款业务风险的条件有显著改善，但这点往往为人忽略。香港按揭证券有限公司（按揭证券公司）在1997年成立后，银行在有需要时可以将其按揭贷款组合中的部分风险转移予按揭证券公司。银行亦可选择将其部分按揭贷款组合重新包装，成为背对背按揭证券，并由按揭证券公司提供按时还款担保，以消除证券化组合的信贷风险。按揭证券公司今日推出的标准按揭文件将使有关过程更为简便。此举间接令按揭贷款供应的弹性大为提高，即是说按揭利率会更具竞争力。按揭证券公司开始运作至今已有6年时间，按揭利率刚好在这段期间由高于最优惠利率变为低于最优惠利率，正如我在上文提过，有关差距达3.875个百分点。这不仅是巧合；按揭证券公司发挥了重要作用，使按揭利率更具竞争力。
任志刚
2003年11月27日
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