定息按揭计划

1. 最近几个月，市场相当关注环球金融局势变化，特别是美国加息的步伐。对不少香港市民来说，本地利率变动会直接影响他们的置业能力或按揭供款负担。如果他们较为担心长远的利率风险，可考虑选用定息按揭计划。
2. 定息按揭并非新事物。在一些市场，例如美国，定息按揭的市占率能高达九成，是主流产品。香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)早在1998年就已推出试验计划，透过银行提供三年期的定息按揭贷款，其后在2005年将最长定息期增至10年。然而，在过去长时间的低息环境下，香港置业人士一般倾向采用浮息按揭。
3. 虽然如此，定息按揭作为另一财务选择，确实能减低置业人士面对利率波动的风险，有其存在价值。按揭证券公司遂于2020年5月再度推出试验计划，并在2021年11月把计划恒常化，提供10、15和20年期的定息按揭贷款。一些采用了这工具的置业人士有效地控制了利率风险。例如，在今年年初10年期的定息按揭年利率为1.99%，高于当时的浮息按揭实际利率(大约1.4%)。但短短六个月后，浮息按揭实际利率已升达2.5%，而且有继续上升的趋势，可见定息按揭确有其可取之处。
4. 当然，现时的利率环境与年初已大为不同，特别是美国联邦储备局(美联储) 联邦公开市场委员会在3月至6月期间三度加息共150基点，近日又再宣布加息75基点。港元利率亦随之上升，部分反映对日后加息的预期。在这背景下，按揭证券公司亦已宣布调整定息按揭计划10、15和20年期的定息年利率，于8月1日开始划一上调30基点至3.50%、3.65%及3.80%。一如今年初，这些定息按揭利率现时比浮息按揭实际利率要高，但美联储现阶段认为适宜继续加息，因此置业人士必须考虑按揭利率日后会继续上升的风险。
5. 有人会问，定息按揭的利率是怎么定的? 今年以来美联储已加息共225基点又会怎样影响按揭证券公司的定息按揭利率? 我想趁这机会解释一下。
6. 为了能够提供定息按揭，按揭证券公司会发行长期债券及利用利率掉期等工具管理风险。故此，我们不单需要参考短期利率，更需参照一系列较长期利率的水平和趋势。举例说，我们按照过往数据，假设香港按揭贷款的实际平均年期约为五年，而港元利率掉期市场显示五年期的资金成本已由去年底的1.33%升至今年7月27日的2.94%，升幅达161基点。相对而言，按揭证券公司定息按揭计划下10、15和20年期的定息年利率，由去年底到今年8月的变动介乎151至161基点。另外，港元与美元市场有紧密的互动关系，部分美元市场数据亦具参考价值。美国五年期国债收益率已由去年底上升158基点至今年7月27日的2.84%，在同一期间，美国15年期的定息按揭利率更上调了228基点至4.82%。从以上资料可见，定息按揭计划利率的变动与市场走势大致相符，部分年期的升幅甚至比一些相关的长期利率要低，这是因为按揭证券公司有较好的信贷评级及融资能力。
7. 最近不少关于加息的媒体报导，都分析了利率上升对置业人士的影响，并就浮息和定息按揭作出了客观比较。目前而言，浮息按揭利率短期内仍比定息按揭利率低。但世事难料，置业人士若能把按揭利率锁定一段时间，特别是在收支比较紧张的供楼初期，可使财务负担更为稳定。定息按揭计划始终是一个值得考虑的选项。

香港按揭证券有限公司
执行董事兼总裁
李令翔

2022年7月29日