按揭证券公司透过银行提供的按揭保险服务，可使置业人士获取高达物业市值九成的贷款。
继政府推出稳定楼市的措施后，有些意见认为金管局应该放宽银行七成按揭上限的指引。这反映了有些人对我们这项审慎风险管理的政策，尤其是这项政策如何影响置业人士获取按揭贷款的多寡都存在一些误解。基于本身职责所在，加上亦有此需要，所以我在这里会更清楚解释一下。
首先，我们要明白现时置业人士可取得按揭贷款与物业市值的比率（即按揭成数），与银行按审慎原则而愿意承受的风险与物业市值的比率并不相同。「七成按揭指引」一词原来是颇容易令人误会的，它所指的是银行应该承受的风险水平，而不是按揭贷款额与物业市值的比率。原因是只要银行承担的风险水平不超过物业市值的七成，银行批出的按揭贷款额便可以超过物业市值的七成。假设银行批出的贷款额是物业市值的九成，它便要把多出的两成贷款风险转移给第三方。具体上，银行可以投购保险，以防因借款人拖欠这两成的贷款而导致银行遭受损失。这种按揭保险服务由香港按揭证券有限公司推出已有多时。
过去几个星期我与不少传媒朋友谈过，希望透过他们向市民解释清楚有关按揭保险的计划。另一方面，金管局及按揭证券公司亦正积极与银行界合作，进一步简化申请按揭保险的程序，使置业人士更易取得有关贷款。市民无论有意购置一手抑或二手市场的单位，只要能符合银行及按揭证券公司的几项基本审慎要求时，便可向银行申请高达九成的按揭贷款。但有需要指出，九成贷款的风险可能高于七成贷款，原因很简单：银行向自付三成楼价的客户借出的贷款额既然是较自付一成楼价的客户为低，其所涉及的风险自然较少。根据审慎风险管理的原则，银行应略为调高九成按揭贷款的息率。
目前一般七成的住宅按揭贷款息率约为2.5厘（最优惠利率减2.5厘）。以一笔20年期及贷款额九成的按揭而言，假设银行把整笔保费转嫁给客户，并在贷款期内分摊这笔费用，按揭息率大约会是2.8厘（最优惠利率减2.2厘）。对一些人来说，0.3厘的息差可能略嫌高了，但对另一些人来说则不是。有些银行可能选择在较短时间内收回上述的保费，因此举例来说会在贷款期首3年内略为调高按揭息率，其后则采用较低息率。至于息差幅度是否合理，则应由市场来决定。事实上，有些保险公司或会希望抓紧这个业务机会，愿意以较低保费为该两成的按揭风险提供保险。此外，随着本港保险业不断发展，或者是楼市本身复苏，亦可能令这类保险的保费下降。还有一点，就是在银行业的竞争下，银行固然仍会按风险水平厘定适当的按揭息率，但亦可能愿意承担部分保费。
金管局与按揭证券公司正与银行紧密合作，使银行在承受不超过七成楼价风险的原则下，尽量简化按揭程序以能协助置业人士，推出「一站式」的九成按揭保险服务便是一个很好的例子。
任志刚
2002年12月5日
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