（翻译本）
本局档号：B1/15C
致： 所有认可机构
行政总裁
敬启者：
香港金融管理局（金管局）留意到越来越多认可机构为争取新造住宅按揭贷款而提供大额现金回赠，而近期更有机构提供免息或免供期优惠。金管局关注个别认可机构可能未有充分考虑这些做法对机构带来的整体风险，以致认可机构在竞争压力下扩大涉及大额现金回赠的按揭贷款组合。本人提醒认可机构应审慎监察这些做法的相关风险，并厘定认可机构就现金回赠及免息或免供期优惠在七成按揭风险指引下的处理方法。
认可机构提供现金回赠
金管局一直与业界商讨认可机构就按揭贷款业务所提供的现金回赠1水平。目前现金回赠一般为贷款额的0.5%至1.5%，但有部分个案的现金回赠高达贷款额的8%或以上。不过，选择接受大额现金回赠的客户在按揭贷款的初期，通常是首3年，需要支付较高的按揭息率。
金管局要求提供住宅按揭贷款的认可机构必须有清晰政策，订明向按揭借款人提供的现金回赠的最高水平。现金回赠不应过度，否则有违七成按揭风险指引禁止认可机构就购买住宅物业提供超逾物业价值七成2 贷款的精神。为贯彻指引的精神，若果现金回赠金额超过住宅按揭贷款额的1%，认可机构在计算按揭成数时，必须将整笔回赠金额包括在贷款额内。
若果现金回赠金额不超过住宅按揭贷款额的1%，认可机构则无须将该笔回赠金额包括在贷款额内。然而，认可机构应在物业的买卖手续完成后才支付现金回赠予借款人。
由地产发展商直接或间接补贴的现金回赠或免息/免供期优惠
金管局亦留意到近期出现地产发展商与个别认可机构合作，向置业人士提供以下特别按揭安排的趋势：
(a) 在部分个案中，发展商会就指定发展项目，按认可机构向置业人士批出的每宗住宅按揭贷款，向认可机构支付一笔款项（下文称为「现金回赠补贴」）。认可机构会将现金回赠补贴作为给予置业人士现金回赠的一部分。有个别情况的现金回赠总额高达贷款额的13%至16%；
(b) 最近更有个别发展商选择以一笔过或分期方式资助借款人偿还利息或本金，令借款人获得认可机构提供免息或免供期优惠。有关期限长短不一。
金管局在2002年12月20日的通告中明确指出，若地产发展商向置业人士提供现金回赠或其他折扣优惠，认可机构应以折扣价（即从购入价扣除地产发展商提供的现金回赠或其他折扣后的价格）作为厘定七成指引下的风险承担额的基准。为贯切这项规定，认可机构应以折扣价（即购入价减去地产发展商直接或间接向置业人士提供的一笔过或分期支付现金回赠补贴）或物业估值两者中的较低者计算按揭成数。
金管局亦关注这些由地产发展商提供现金回赠补贴的计划可能会减低交易的透明度。置业人士可能没有充分知悉现金回赠补贴的情况，以及有关补贴对购入价和现金回赠的影响。认可机构应按照《银行营运守则》的精神与目标（见守则第2节）向借款人披露足够资料。
信用评估
正如金管局于1997年7月28日发出的通告所述，认可机构必须小心评估住宅按揭借款人的还款能力。若借款人正寻求超过物业价值七成的其他融资安排时，认可机构应更为注意。认可机构应审慎评估这类客户的信用状况，认可机构必须从这些借款人及有关担保人取得适当的入息证明。认可机构亦应对这类借款人进行合理测试，以确保他们符合供款与入息比率的规定。认可机构应遵守以下主要原则：
(a) 供款与入息比率不应超过收入的五至六成，同时较高的比率应只适用于高收入人士，并应就界定高收入人士订下审慎准则；
(b) 在计算供款与入息比率时应计及所有已知的还款责任。认可机构应查核借款人及担保人的主要银行户口结单。另外，除非有其他可接纳的安排，否则认可机构应充分利用消费信贷资料机构获得的资料，以确定借款人及担保人的其他还款责任；
(c) 除非其他家庭成员已提供正式担保，或有关物业是与这些家庭成员联名购入，否则在进行供款与入息比率测试时，不应把这些成员的收入计算在内；
(d) 如果住宅按揭贷款的供款额在不同阶段有所不同，认可机构应采用最高每月供款额来计算供款与入息比率；及
(e) 如果借款人获提供免息或免供期优惠，认可机构应采用免息或免供期完结后的每月供款额来计算供款与入息比率。
为免生疑问，本函件所用「现金回赠」一词亦包括认可机构或地产发展商向置业人士提供的其他形式的金钱奖赏或优惠（如按揭利息补贴、发还或资助法律费用、印花税或物业代理佣金等）。
本通告所载规定即时生效，但不会影响已批出的住宅按揭贷款。金管局将会对个别认可机构的住宅物业按揭贷款业务进行一轮现场审查。我们会评估机构就遵守七成按揭风险指引而实施的政策、做法及程序，以及它们信贷批核准则与风险管理的质素。下次检讨有关机构的CAMEL评级时，有关的评估结果将会列为考虑因素之一。
副总裁
韦柏康
2005年2月28日
副本抄送：香港银行公会主席
存款公司公会主席
1大部分部分认可机构以一笔过款项的形式提供现金回赠。不过，亦有部分认可机构选择以免息期的方式提供现金回赠，换言之，认可机构所回赠的现金会用作支付有关按揭贷款初期的部分利息。
