金管局总裁陈德霖先生于2013年2月22日讲稿

演講辭

2013年02月22日

金管局总裁陈德霖先生于2013年2月22日讲稿

陈德霖, 香港金融管理局总裁

1. 在金管局于2012年9月推出第五轮收紧银行按揭的措施和10月政府推出新的税务措施之后,香港楼市曾经一度变得淡静。但最近楼市又重新转趋活跃,无论住宅抑或是工商物业,成交量及价格均明显上升,楼市过热的风险又再次增大。

2. 同时,由于欧美日央行最近再次加大量化宽松货币政策的力度,令到日后退市的难度和风险增加,尤其是当先进国家通胀压力重新浮现之时,利率上升的速度和幅度都可能比先前估计为高。其实金管局在2012年第四季已经开始要求香港银行在进行压力测试时,要将按揭贷款组合的利率可能上升的幅度设定为基本水平加三个百分点。为了进一步提升银行按揭贷款的风险管理和加强借款人应对日后利率上升时的能力,金管局刚刚已经发出指引,要求银行为按揭贷款申请人进行还款能力压力测试时,由现时假设两个百分点的上升幅度增加至三个百分点。这项措施适用于所有物业按揭贷款,包括住宅及工商物业贷款。   

3. 除此之外,鉴于工商物业过热风险持续上升,而过去经验显示工商物业在楼市周期逆转的时候的按揭贷款质素会比住宅按揭恶化得更厉害,所以金管局刚刚发出的指引亦要求银行就所有工商物业的按揭贷款,不论是否自用,贷款的最高按揭成数,一律按目前适用的上限下调一成。举例来说,以收入源自香港的贷款申请人,最高按揭成数会由五成下调至四成。但如果申请人收入源自香港以外,最高按揭成数会由现时的四成下调至三成。

4. 另外,金管局亦要求银行将车位按揭的最高按揭成数,一律定为四成,贷款年期上限亦统一为15年。其他适用于工商物业按揭贷款的按揭成数上限及供款与入息比率要求,亦同时适用于车位按揭贷款。

5. 以上措施即时生效,但是在今天或以前已签订临时买卖合约的借款申请可以不受影响。

6. 此外,金管局亦注意到在巴塞尔资本协定之下,香港采用《内评法》(Internal Ratings-based Approach)的银行的住宅按揭贷款的《风险加权比率》(Risk Weight),基本上都处于比较低的水平,这水平未必能充份反映香港将来楼市可能出现波动的风险。为了进一步提升香港银行的风险管理,金管局决定要求采用《内评法》的银行,在明天或以后批出的住宅按揭贷款的《风险加权比率》,将不能低过百分之十五的下限。

7. 稍后,阮国恒副总裁会为大家介绍上述措施的细节。

8. 另外,香港按揭证券公司亦会因应楼市最新状况对按揭保险计划作出一些调整,并会稍后作出公布。

9. 我希望大家明白,香港正处于一个极度不正常的宏观金融环境。全球先进国家正进行量化宽松货币政策,规模之大、时间之长,是史无前例。现时利率被人为地压至极低的水平,同时大量资金流入包括香港的新兴市场。这个不寻常的宏观环境是香港今次的楼市上升周期能够持续很长的时间的主要成因之一。我想再次强调,现时楼市过热对香港金融稳定造成的风险是不小于97年。尤其是97年按揭利率一般是10厘或以上,但在楼市泡沫爆破后,美国利率下跌,香港的按揭利率亦持续下降,在2004年跌低至2厘左右。目前情况刚好相反,按揭利息只是2厘左右,即使低息环境如美联储局预测一样维持至2015年,往后美国利率一定会上升至较正常水平。届时香港的供楼人士能否承受利息上升和楼价下调的双重冲击呢?以一个30年的按揭为例,即使头两年能享受低息,往后就要承受可能高好多的利息负担和楼价大幅波动的风险。这些风险可能会严重影响置业者和他们的家庭往后十多廿年的福祉。所以我希望大家要审慎从事,千万不要低估利息上升时会为供款能力,资产价格及香港整体经济带来的风险和冲击。

最新演講辭
修订日期 : 2013年02月22日