香港金融管理局总裁陈德霖于2012年9月14日向媒体的发言(二)

演講辭

2012年09月14日

香港金融管理局总裁陈德霖于2012年9月14日向媒体的发言(二)

陈德霖, 香港金融管理局总裁

1.  现在我向大家宣布新一轮有关楼宇按揭的逆周期监管措施。

2. 金管局在2011年6月推出第四轮收紧按揭措施之后,香港楼巿转趋淡静,但情况只维持了七个月。今年二月开始,楼巿开始升温,无论成交数量和价格,都有明显上升。自今年初以来,楼价累积升幅已达13%。

3. 香港楼巿周期的演变受很多因素影响,包括外围因素。美联储昨晚公布进行第三轮量化宽松政策,表示有可能将会有更多资金透过美国银行体系流入新兴巿场。另外因为欧洲央行宣布买债机制和德国宪法法庭的判决,令欧债危机有所缓和,金融巿场的情绪短期内会变得比较稳定。在这个情况下,香港楼巿继续升温而对银行体系带来的风险亦随而增加。为了提升银行的风险管理,金管局刚才已经向银行发出指引,收紧涉及多于一个物业按揭贷款的申请。

4. 在新措施下,凡是新申请住宅或工商业楼宇按揭贷款时,申请人已经拥有一个或以上未完全偿还按揭的物业,银行须根据以下三个要求处理:

第一: 以「供款与入息比率」(Debt Servicing Ratio)为基础而申请新的物业按揭贷款,申请人的供款与入息比率上限,由现时的五成下调一成至四成;同时,在利率压力测试下,申请人的供款与入息比率上限亦相应由现时的六成下调一成至五成。
不过,若果申请人只是有一个物业未完全偿还按揭贷款,而新申请按揭贷款的物业是自用物业或是楼换楼,则可以不受新措施影响。
 
第二: 若果申请人以「资产水平」为基础而申请新的物业按揭贷款,最高按揭成数上限从现时的四成下调一成至三成。
第三: 若果按揭贷款申请人的主要收入并非源自香港,物业按揭贷款的最高按揭成数将从现时按照所适用的最高成数下调十个百分点,改为下调二十个百分点。

5. 根据香港过去经验,拥有多个物业贷款的人士的负债或杠杆比率较高,这类借款人在楼市和经济逆转时的坏账比率,会比单一物业的贷款明显为高。所以金管局认为有需要要求银行进一步收紧这一类人士的按揭贷款准则,以减低风险。

6. 另外,金管局亦注意到新造按揭贷款的平均年期最近有延长的趋势。现时新造按揭贷款的平均年期为二十五年,较2009年的二十二年,上升了三年。有部分银行提供的贷款期更长达四十年。按揭贷款还款期太长除了增加银行的信贷风险外,亦会削弱借款人承受利率风险的能力。尤其是,当利率一旦回复至较正常水平时,一些采用三、四十年贷款期的借款人将不可以靠延长贷款期来减低供款额,而可能出现周转困难。因此,金管局已经要求银行把所有新造按揭贷款的年期上限设定为不超过三十年。

7. 以上措施即时生效,但是在今天或以前已签订临时买卖合约的借款申请可以不受影响。

8. 稍后,阮国恒副总裁会为大家详细介绍上述措施的细节。

9. 金管局每次推出收紧按揭贷款准则的措施时,都会尽量作出平衡,以减低对用家,尤其是首次置业人士的影响。即使已推出了五轮审慎监管措施,我们都能够令到购买价值600万港元或以下住宅物业作为自住的人士,仍然可以做到最高七成的按揭。而且若买家符合条件,可以透过按揭保险的安排,申请高达九成的按揭贷款。以香港按揭证券公司的数字来看,承造9成按揭保险的人士,平均楼价大约为320万港元。所以我相信金管局的措施对首次置业人士影响不大。

10. 楼市周期的演变会受很多内在和外来的因素影响,包括土地供应、息口的变化、市民收入的转变、欧美经济和金融市场的走势。由于内外环境目前都存在很大的不确定性,所以金管局会继续密切留意市场发展,并且因应楼市周期的演变推出适当的措施,以保障银行体系的稳定。

最新演講辭
修订日期 : 2012年09月14日