财务公司的物业按揭贷款情况与逆周期措施

匯思

2015年03月20日

财务公司的物业按揭贷款情况与逆周期措施

金管局于上月底向银行发出指引,推出新一轮物业按揭的监管措施,以提升银行的风险管理和抗震能力。然而,措施推出后有市场人士表示,一些「上车」较难的准买家或会由银行转向财务公司申请物业按揭贷款,以突破金管局按揭上限规定,令公众关注这种情况是否普遍,及会否影响香港银行体系的稳健性。我希望透过以下简单的答问,厘清实际情况。 

1.    金管局有否了解财务公司承造物业按揭贷款的情况? 有没有最新的数据? 对楼市和银行体系有何影响?

金管局不时要求银行提供它们贷款予财务公司的资料,以便了解银行与财务公司的信贷关系。根据金管局收到的资料,在2014年12月底,有45间银行1向59间财务公司提供融资。当中,29间财务公司有经营物业相关贷款业务,这包括大部分目前市面上比较活跃的财务公司,涉及以物业抵押的贷款(包括按揭和其他一般周转使用)总额约为92亿元(去年6月底为86亿元),跟本港银行业总体约9,900亿元未偿还住宅按揭贷款总额比较,仅约为百分之一。可见财务公司借出的置业贷款金额并不足以影响香港楼市的发展。 

此外,香港银行向该59间财务公司提供融资的总额只有270亿元,占银行体系总贷款额不足0.4%,比例甚低。当中,有提供物业相关贷款的29间财务公司从银行取得的资金总额为200亿元。因此,这些财务公司是否稳健,并不会对银行体系带来系统性影响。 

2.    银行贷款是否财务公司主要的资金来源? 如果财务公司提供不符合金管局要求的按揭贷款,银行将如何处理? 

与银行有信贷业务关系的59间财务公司的整体权益及负债当中,接近三成是银行借款。至于29间有经营物业相关贷款业务的财务公司的整体权益及负债中,大约有四成是银行借款,反映银行信贷是这些财务公司的主要资金来源之一。根据金管局的规定,如果这些财务公司提供不符合金管局要求相关的按揭贷款,银行便须停止与这些财务公司的信贷关系。 

3.    有财务公司或地产发展商向客人提供二按贷款,会否削弱金管局措施的效力?

金管局就银行涉及二按的按揭业务一直有明确的监管要求。银行在计算借款申请人的供款与入息比率(DSR)时,必须将借款申请人将要偿还二按及其他负债的每月供款计算在内。而透过二按或按揭贷款保险而取得超过金管局正常所容许的最高按揭成数20个百分点的贷款会受到更严谨的DSR要求(例如由50%降至45%)。 

4.    银行如何得知借款人有否刻意隐瞒二按贷款?

银行在承造按揭(一按)的时候,银行透过律师楼的文件,会知悉贷款人有否承造二按。 

5.    银行是否无从得知借款人在完成一按申请后才注册的二按?

作为一个良好的风险管理办法,金管局鼓励银行定期抽查已承造的按揭贷款个案。银行一旦发现有借款人未向其通知的二按,银行须与有关借款人跟进,例如考虑终止其信贷关系或采取其他合适的信贷风险管理安排。 

6.    有按揭中介公司声称可替客人向银行申请十成按揭,这是否有违金管局的逆周期措施?

金管局一向严格要求银行全面遵从有关物业按揭贷款的逆周期措施。上述说法与本局的逆周期措施有抵触,客户要小心分析。银行公会亦已经表明有关说法有误导之嫌,强调会员银行不会向置业人士提供超过金管局要求的最高按揭成数。  

7.    金管局认为财务公司需要更严格的监管吗?

金管局的法定职能是监管银行及维持银行体系的稳定,我们透过这方面的工作了解银行的贷款对象(包括财务公司),分析评估这类贷款活动可能对楼市以至整个银行体系的影响。从上述提及的数字,即市面较活跃财务公司涉及物业抵押贷款的总额及它们从银行取得资金的整体情况来看,我们认为这些财务公司无论对楼市或银行体系稳健的影响甚微。当然,我们关注的焦点是那些与银行有业务往来的财务公司,并不包括为数众多的其他财务公司。正如前面提及,我们现时的统计数字已涵盖大部分市场上比较活跃的财务公司。

就整个行业而言,社会上对财务公司的运作和经营手法或有不同的看法,但不得不承认这类机构可以为有特殊需要的客户提供短期周转的服务。至于应否对这类机构加强规范,则涉及整体的政策考虑,相信政府及公众会小心衡量。 

结语 

第七轮逆周期措施推出至今三周,社会的讨论大多集中在对楼价及用家的即时影响。我想重申,楼市发展受多重因素影响,逆周期措施旨在确保一旦周期逆转时,银行以至整个金融体系都有足够的抗震能力,而不是作为试图扭转楼市周期的工具。当然,我们也理解这措施可能会影响部分潜在用家,但职责所在,我们有责任为保障香港银行体系稳定采取必要的措施,而不能对泡沫风险视而不见,希望公众能够理解。在多国进行量宽,引致利率水平及资产市场极度扭曲的情况下,我想不厌其烦地多讲一句:宏观环境风高浪急,有意置业人士要小心衡量自身的供款能力,亦务必顾及在周期一旦逆转及息口调头回升时自己所须承担的风险及周转能力。 

 

香港金融管理局
副总裁
阮国恒

2015年3月20日



1   当中,有39间银行向29间经营物业相关贷款业务的财务公司提供融资

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修订日期 : 2015年03月20日