金融穩定與樓市泡沫

匯思

2005年10月06日

金融穩定與樓市泡沫

利率低、落實七成按揭風險指引、普遍家庭有兩名成員作為經濟支柱、市民儲蓄率高、銀行資本充足比率高,以及香港按揭證券有限公司的設立,都是有助香港金融體系在上一次樓市逆轉中穩然承受衝擊的因素。

讀者可能都留意到幾個發達經濟體系(包括美國)的住宅市場漸受關注,而我最近出席多個有關金融穩定的國際會議時,這個課題亦不約而同成為談論焦點。鑑於香港住宅市場在1998至2003年期間經歷大逆轉,樓價平均跌幅超過六成,大家都頗有興趣了解我們從中汲取到的教訓。不同市場的情況當然各有不同,但就我對香港的觀察,我認為我們具備了6項因素,使我們在樓市逆轉下仍能保持金融穩定(尤其銀行體系穩定)。

第一,我們頗為幸運的是美國利率在這5年期間一直趨降。此外,透過香港銀行公會逐步撤銷利率限制,銀行可自行釐定息率,為零售銀行業營造極具競爭性的經營環境,結果是按揭利率相對最優惠利率下跌達4個百分點。在此期間按揭利率拾級而下,由11.5厘回落至2.5厘。由於大部分按揭貸款以浮息而不是定息計算,因此供款人受惠極大。

第二,銀行嚴格依循金管局所設的七成按揭成數監管指引。事實上,在樓市高峰期前後,銀行對風險較大的按揭貸款所採用的按揭成數更低。儘管香港其後仍是出現了一些負資產按揭貸款,但這項監管指引已經發揮重要作用,有助承受樓價下跌帶來的大部分衝擊。

第三,本港對聘用外地家庭傭工的政策有助形成較高的女性勞動人口參與率,因此典型家庭都有兩名而不是一名成員作為經濟支柱。儘管在這5年期間失業率顯著上升,但只要家裏有人保住飯碗,按揭仍會繼續如期還款,而且即使所持物業已成為負資產,擁有自己的安樂窩仍是深植於港人心目中的傳統觀念。

第四,香港與區內其他經濟體系一樣,儲蓄率頗高,不少家庭多年來更逐漸積聚了豐厚的家財,因此本港按揭貸款人持久落實還款的能力自然比儲蓄率低的經濟體系的高得多。

第五,本港銀行經營穩健,資本充足比率接近20%,因此具備充裕的能力應付拖欠按揭供款可能帶來的損失。但由於銀行體系在此期間仍錄得盈利,因此即使按揭被拖欠供款,銀行亦無需倚賴這些資本來承受損失。

第六,我們已設立香港按揭證券有限公司,讓銀行可以向該公司出售所持的按揭貸款,藉此將其對住宅物業市場承受的風險調低至較放心的水平。

我向人講述香港的經驗時,不禁想到若當時的實際情況並非如上所述,樓價大幅下調究竟會對金融穩定有甚麼影響?我知道有些經濟體系不但提供只供利息的按揭(有別於本港奉行七成按揭風險指引的做法),而且儲蓄率低、銀行資本充足比率低、大部分家庭只得一人作為經濟支柱,以及利率不斷上升;換言之,有助金融體系承受衝擊的必備條件全部不存。當然,其他地區的住宅市場的波動可能較香港小,利率亦可被酌情運用以減少樓市逆轉帶來的衝擊及不利影響(雖然這仍無助於定息按揭的供款人)。此外,存款保障制度現已頗為普及,因此當某一間銀行資本充足比率低而貸款質素又變差時,存戶信心受到動搖以致觸發銀行危機的可能性將會較小。

撇開金融穩定不談,樓價下跌仍會遏抑消費。眼看物業(尤其若它是你唯一的資產)一步一步陷入負資產時可謂心如刀割,趁樓市上升「先使未來錢」的一族更會首當其衝。猶幸港人在這方面尚屬保守。

 

任志剛

2005年10月6日

 

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