金管局於本周初向銀行界發出通告，闡述在七成按揭風險指引的前提下如何處理現金回贈。
本周初金管局就住宅按揭貸款的現金回贈向認可機構發出有關現金回贈的監管指引。新措施的細節已獲傳媒清楚及廣泛的報導，亦可在金管局的新聞稿查閱，我在此不贅，只會談談新措施背後的想法。
新措施是有見於按揭市場競爭加劇而推出。以目前樓市暢旺及市面上可提供的新發展物業數目而言，這種情況並不令人感到意外。此外，二手樓市轉趨活躍，按揭貸款在物業轉售後清還，加上一些再融資（即轉按或加按）活動增加，亦導致銀行的未償還按揭貸款數目下降。在銀行紛紛招徠新客戶以作填補的趨勢下，銀行便推出愈來愈多別出心栽的按揭計劃，由大額現金回贈至免息或免供期優惠均備。
這類計劃引起我們關注，原因有幾點。第一，這些計劃可能有違既定的七成按揭風險指引的精神。在目前住宅按揭佔零售銀行貸款業務三成以上的情況下，七成按揭成數仍是維持銀行體系穩定的一項重要的審慎措施，我們不願見其變得形同虛設。銀行應該像亞洲金融危機過後的幾年困難時期一樣，繼續奉行審慎的貸款政策，並採取妥善的風險管理措施，確保能充分應付市場一旦出現調整時所帶來的衝擊。
第二，這些按揭計劃無疑可以令有意置業人士更易達成願望，但這其實亦會吸引一些條件不足者承擔債務，以致一旦加息時（相信這不久便會成為事實）便可能無法如期還款。現時銀行體系流動資金充裕，息率低至一個不常見的水平。但正如金管局及很多分析員都指出過，港元利率大幅調高的機會是存在的。基於港元實行與美元掛鈎的聯繫匯率制度，港元利率遲早都會重回正常水平，跟隨美元息率上調。在此過程中，我們更不能排除市場或會出現某程度的過度調整。
第三，與能夠支付三成首期的借款人相比，若某些借款人只須支付極小數目作為首期，相信後者的信貸質素或承擔能力，以至其貸款本身的質素都會相對較差。由於買家只需掏出一筆很小數目的首期，一旦樓價大幅下滑，他們會有較大機會一走了之，留下大筆斷供的債務。
第四，由於這類嶄新的按揭計劃只要求借款人提供極小數目的首期，因此可能會助長住宅物業炒風。樓市變化是個相當複雜的課題，但我很相信過去住宅物業的炒賣對本港經濟以至整體社會都造成很不穩定的影響。在一些較成熟及多元的市場裏，炒賣活動或許能夠發揮一些穩定作用，但我們的實際經驗是這肯定不適用於香港樓市。究其原因，可能是本港樓宇供應往往落後於需求一段相當的時間，同時在市場結構方面，樓宇供應存在寡頭壟斷，土地供應則由政府控制。
我無意就樓市或樓價作出任何評論或猜測，金管局所關心的只是維持銀行體系的穩定。基於這個原因，我們今周初推出的措施並無引入任何新政策，而只是說明銀行在既定的七成按揭風險指引下應如何處理現金回贈及免息／免供期的安排的目的，並且提醒業界貫徹奉行審慎的經營手法。此外，新措施亦不應被視為對認可機構實施價格管制：我們並無設定銀行可提供的現金回贈上限，但若回贈數額超過貸款額百分之一，銀行計算按揭成數時便須將整筆回贈額計作貸款額的一部分，以貫徹遵守七成按揭風險指引。
香港銀行公會撤銷《利率規則》後所產生的實際效果，超出大家預期。在此之前，無人可以預計按揭利率相對最優惠利率會下降超過4個百分點，而且還有現金回贈。對置業人士來說，這當然是好消息，而在樓市泡沫爆破後，這亦有穩定作用。但我們必須防範銀行因市場競爭而脫離審慎的貸款原則。
任志剛
2005年3月3日
有關《觀點》文章：
有關新聞稿：
有關通告：
按此處可參閱本專欄過往的文章。
