香港的按揭貸款利率正處於歷史低位，但這是否已是最低點？
相信大家都知道在分階段放寬香港銀行公會的《利率規則》，達到全面撤銷利率管制後，近年本港銀行之間的競爭越趨激烈。當然，這不一定完全是撤銷利率管制的結果。《利率規則》規管零售存款利率，但銀行業在貸款方面的競爭似乎遠遠大於存款。這也許是因為自1998年推出貨幣改革措施後貨幣體系一直保持穩定，加上貸款需求疲弱，因此銀行體系流動資金充裕。借款人──特別是住宅按揭貸款的借款人──因而受惠。在大約6年的期間內，按揭貸款利率相對於優惠利率下跌了合共3.5個百分點，由1998年最優惠利率加1厘，跌至現在最優惠利率減2.6厘。期內最優惠利率亦有所下跌，而且跌幅相當大。這段期間適逢物業價格由高位下跌超過六成，競爭所帶來的這個有利影響實在大大紓緩了大家所面對的壓力。
有人問我相對於最優惠利率，按揭利率是否已到達均衡點或最低水平。事實上，銀行的淨息差已降至低於兩個百分點，是香港歷來所錄得的最低位，與其他主要國家比較，亦是相當低的水平。不過對於這個問題，我沒有一個肯定的答案。香港的銀行體系，特別是在提供零售銀行服務方面，可說是全球最具成本效益的銀行體系之一，同時如透過更廣泛採用資訊科技等安排，更可經常作出改善。不過有關按揭利率是否已到達均衡點的問題，應該由市場人士而不是監管機構來回答。假如我們將現金回贈及其他優惠計算在內，目前新造按揭的實際利率是2.3厘至2.4厘左右。資金成本方面，目前銀行同業隔夜拆息不過是幾基點，3個月拆息則為50基點，存款利率亦同樣處於低位。當然我們要緊記去年第4季有大量資金流入銀行體系，令貨幣狀況相當寬鬆只是暫時的現象。相信香港銀行同業拆息最終會回復至貼近美國銀行同業拆息的水平，不過我不會預測這個情況會在何時出現。換句話說，若其他因素保持不變，按揭貸款利率與香港銀行同業拆息目前不足2%的差距會收窄，減少銀行面對競爭進一步調低按揭利率的空間。然而，其他因素不可能維持不變。美元利率正呈現上調趨勢，一切只是時間問題。至少在最初，不同期限的香港銀行同業拆息低於同期美元銀行同業拆息的幅度不單不會收窄，而且更會擴大。這個情況可能會引致資金經貨幣發行局帳目外流，令香港銀行同業拆息自動調整。與此同時，若內地的宏觀經濟調控能帶來利好的效果，本港經濟復甦的步伐亦繼續加快，吸引資金重新流入本港的金融市場，而本港的國際收支經常帳繼續錄得龐大盈餘，則香港銀行同業拆息低於同期美元利率的情況可能會持續一段較長時間。
不過奇怪的是大家繼續使用「最優惠利率」這個字眼。無可否認，住宅按揭貸款是銀行其中一項最好的資產，但沒有任何東西會比「最優惠」更加優惠。理想的做法是，銀行更直接向客戶說明按揭利率是2.4厘，而不是最優惠利率減2.6厘。事實上，以最優惠利率為參考利率，不必要地將按揭貸款的定價與其他根據最優惠利率定價的貸款掛鈎，令銀行無法靈活地獨立調整按揭貸款利率（以至其他類型的貸款利率）。不過，這些都是按揭貸款文件內所列明的條文，作出修改會牽涉相當繁瑣的工作。也許當銀行覺得需要靈活地獨立調整按揭利率時，便會考慮修改按揭貸款文件，或不再以最優惠利率為參考利率，而開始直接說明按揭貸款利率是多少厘。不過這當然要由銀行來決定。
任志剛
2004年6月24日
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