香港目前的按揭貸款利率偏低，是多項因素使然。
我相信各位讀者，特別是要按月償還按揭貸款的讀者都知道，過去5至6年按揭利率下調的幅度相當大。隨著美元息率轉勢，促使按揭貸款利率在1998年初飆升至高位，當時銀行收取的港元按揭貸款利率約為11.5厘。其後按揭貸款利率連年下跌，在幾乎6年後的今日，市場按揭利率約為2.375厘，而且借款人更可享有多項優惠，包括現金回贈、律師費及裝修費津貼等。
過去6年香港按揭利率下調，主要是因為在聯繫匯率制度下，港元利率跟隨美元利率下調。因此，金管局維持固定匯率的貨幣政策有利於按月供樓的人士。雖然香港經歷了一段艱難的時期，但大家仍然對聯匯制度保持信心，令港元與美元利率的溢價不致過高，公眾因而能充分享受到美元利率下調的利好走勢所帶來的好處。這正好說明維持公眾對聯匯制度的信心是多麼重要，而我期望這份信心是建基於金管局以高透明度及專業的方式來管理香港的貨幣制度。
不過，按揭利率下調的幅度其實遠超過美元利率的減幅。1998年初的按揭利率為最優惠利率加1.25厘，目前則約為最優惠利率減2.625厘。即是說銀行改變了定價方法，使按揭利率下跌3.875個百分點。需要供樓的人士當然歡迎這個轉變，而且不僅是新造按揭受惠，就是現有按揭貸款，銀行亦願意相應地調整有關的條款。
然而，並不是人人都理解造成這種轉變的原因，因此我們不妨趁這機會研究一下。我即時想到的是競爭加劇。這的確是銀行業的現況，而造成這種情況，則是由於多項措施增加了銀行體系的競爭力。
第一項措施是撤銷香港銀行公會的《利率規則》，讓銀行可自行釐定存款利率，從而增加銀行之間的競爭。此外還有放寬進入市場準則，包括調低資產及存款規模準則，以及縮短由其餘兩級認可機構申請升格為持牌銀行所需的期限。
按揭貸款市場的重大轉變亦是造成按揭貸款利率更具競爭力的原因之一。首先是住宅物業市場的周期性衰退。物業價格泡沬爆破令按揭貸款需求大為減少，加上經濟放緩下對信貸的整體需求疲弱，促使銀行體系流動資金過剩，引發住宅按揭貸款這類傳統優良資產的利率極具競爭力。儘管過去6年物業價格下跌超過六成，令貸款抵押品的價值大幅減少，但銀行亦相繼調低住宅按揭貸款的利率，主要原因是住宅按揭貸款拖欠比率偏低，使銀行感到安心。
第二是市場的結構性變化，就是銀行有效管理按揭貸款業務風險的條件有顯著改善，但這點往往為人忽略。香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）在1997年成立後，銀行在有需要時可以將其按揭貸款組合中的部分風險轉移予按揭證券公司。銀行亦可選擇將其部分按揭貸款組合重新包裝，成為背對背按揭證券，並由按揭證券公司提供按時還款擔保，以消除證券化組合的信貸風險。按揭證券公司今日推出的標準按揭文件將使有關過程更為簡便。此舉間接令按揭貸款供應的彈性大為提高，即是說按揭利率會更具競爭力。按揭證券公司開始運作至今已有6年時間，按揭利率剛好在這段期間由高於最優惠利率變為低於最優惠利率，正如我在上文提過，有關差距達3.875個百分點。這不僅是巧合；按揭證券公司發揮了重要作用，使按揭利率更具競爭力。
任志剛
2003年11月27日
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