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樓市變動

本港樓市波動大,箇中成因複雜。金管局歡迎穩定樓市的措施,但若這些措施涉及貨幣政策或銀行監管層面,卻屬不宜。

樓市變動的成因頗為特別,這種情況對高度城市化、人口稠密的香港來說尤其明顯,對決策者則構成很大的挑戰。事實上,要了解一個能夠符合整體公眾利益的樓市政策架構已經不易,更遑論要制定這個政策架構。

需求大幅波動是本港樓市的一個明顯特色,但導致需求波動的原因是甚麼,還有它們之間的相對重要性,卻不那麼清楚。直覺上可以說,人口分布、收入、財富、利率及對價格的預期,全都是決定需求水平的相關元素。短期而言,住宅物業需求似乎對價格預期相當敏感。香港住宅樓市的產品偏向單元化(最少在大型屋苑的情形如此),加上交易費用相對較低,形成市場流動性出奇地高,因而市場需求容易受價格預期影響。此外,本港住宅物業作為投資工具的普及程度,遠比其他地區為高,也促成住宅需求對價格預期的反應敏感。但正是基於這些理由,香港住宅需求對利率(即融資成本)的敏感度,便不如其他地區那樣大。這或會令人感到意外,但卻是事實:儘管按揭息率由1998年初的11.5厘下跌至現時約2.5厘,但對刺激樓市需求卻無甚作用;相反過去多次住宅需求不斷攀升,恰巧正是利率節節向上的時期。

供應方面,由於建屋需時,住宅供應的短期彈性固然較低。由於香港缺乏土地,「造地」(連同配套基建)需時,住宅大廈大多朝向高空發展,因此供應量要等待一段很長的時間才能追上需求量。令情況更為複雜的是,作為香港土地的唯一供應方,政府的難題是致力提供長遠而言最理想的土地供應量。但怎樣才是「長遠而言最理想的土地供應量」?應透過哪些機制才能達致這個目標?這些都是備受爭議的課題,當中涉及各種考慮(包括社會穩定、金融穩定、市場正常運作)的相對重要性不時會有變動,加上市場情緒不時轉向,有時候更可能變得來勢洶洶,令一些長期政策無法如期落實。

基於上述住宅市場的供求特質,本港樓價波動幅度相當大,由此衍生的各種風險,大家都最清楚不過。對於決策者來說,在政策上如何作出回應是挑戰所在。我們應否盡量對這個並非完全自由的物業市場放手不理(但同時仍需制定土地供應的長遠政策),並學習如何管理好這些風險?抑或應採取積極措施,以遏抑樓市大幅波動及其所帶來的不利影響?過去5年,樓價急挫所造成的影響,已對整體經濟造成不少損害,更在某程度上影響社會及金融穩定。在此情形下,我們是否應該採取一些針對短期需求或供應的措施?若是,那又是一些甚麼的措施?是否有任何措施可以改善樓市變化的模式,使住宅樓市較為穩定?

這些都是難題。從金管局的角度來看,若然住宅物業價格進一步下跌,負資產按揭數目及金額便會上升,我們固然擔心這對銀行體系的穩定造成的影響。因此,我們支持採取適當措施,以能整體上有助減少樓價大幅波動,並針對目前形勢穩定樓市。但我們也要澄清一點,就是不要從貨幣政策或銀行監管的層面下手,以圖推行影響短期需求的措施。本港的貨幣政策清晰地列明只有單一個目標,就是維持聯繫匯率,因此香港利率必須緊隨美國利率的變化發展。況且香港住宅需求對利率的敏感度較其他地區為低。而我們推行的銀行監管措施對維持銀行體系的穩定非常重要,同時亦無礙置業人士爭取方便及有利的按揭融資安排。

 

任志剛

2003年10月9日

 

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修訂日期: 2011年8月1日
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