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觀點

互惠互利的貸款重組

今日公布的數字顯示,截至6月底負資產住宅按揭貸款宗數上升至10萬6千宗。隨經濟漸有起色,有些負資產按揭供款人可能需要一些喘息空間。銀行可以在能力範圍內向供款人提供協助,而此舉亦符合銀行本身利益,可謂互惠互利。

對於已開始或瀕臨拖欠的按揭貸款,本港銀行處理的手法似乎有所不同。有些銀行較主動與有困難的借款人商討重組貸款,希望他們能渡過難關,原因是這些銀行相信隨著經濟復甦及樓市走出谷底,借款人面對的短暫困境亦會成為過去。但另有一些銀行則基於某些原因,不大願意為供款人安排重組貸款。

銀行的信貸決定當然是銀行自己的事。銀行應該很了解他們的客戶,亦較監管當局更具條件預測經濟及樓市的前景。但我仍想拋磚引玉,從較宏觀的角度談談對銀行處理負資產住宅按揭的一些看法,姑且給銀行作個參考。

由於住宅物業價格持續下跌,今年第2季受「沙士」疫症影響情況更甚,負資產住宅按揭貸款宗數及金額不斷上升;就連以抵押品市值與貸款額的差距計,問題亦較以往嚴重。最新數字顯示,負資產按揭的無抵押部分約值360億港元。若然銀行批出住宅按揭時未有依循七成按揭風險的指引,則無抵押部分所涉及的金額會更大,銀行實在應該慶幸當初有落實審慎的貸款原則。但由於樓價自1997至98年高峰期以來平均下跌了六至七成,對前幾年批出的按揭貸款來說,七成按揭成數所提供的三成緩衝已徹底「蒸發」。事實上,很多按揭其實已經「資不抵債」,現時負資產按揭的無抵押部分佔負資產按揭總額的比率已略高於20%。在此情況下,銀行固然希望樓價回穩甚至回升,而即使他們無法直接影響樓價,但以目前樓市呆滯及交投不振的情況而言,銀行對可能出現拖欠的按揭所採取的處理方法,仍會對樓價構成頗多的間接影響。原因是銀行出售收回的物業(過去12個月有接近4,000項),可能已成為樓市供應其中一個主要源頭,對樓價造成顯著的遏抑作用,其中以對二手樓市的影響更為明顯。因此,那些打算收回抵押物業的銀行不如考慮重組貸款,可能更符合本身的利益。

近年收入減少,失業率上升,無疑削弱了供款人償還住宅按揭的能力,但美國連番減息及本港銀行競爭加劇,導致按揭息率大幅度下調,已減輕供款人不少負擔。除非出現利率衝擊,否則本港按揭息率在一段時間內仍可能會維持偏低。此外,經濟似乎已展現復甦的勢頭。其實以今年首季爆發「沙士」前的經濟表現來看,若非經歷這場疫症,本港經濟可能早已復甦。因此,假設其他條件不變,一般供款人的信貸質素應會逐漸改善,相信他們目前所需要的是一點喘息空間,以能渡過逆境,並進一步改善家庭的財務狀況。銀行若能更體諒供款人的處境,並且更樂意商討重組住宅按揭,例如延長還款期及較宏觀地檢視其他考慮因素,將會對雙方都有利。

 

任志剛

2003年8月14日

 

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修訂日期: 2011年8月1日
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