陳德霖, 香港金融管理局總裁
1. 在金管局於2012年9月推出第五輪收緊銀行按揭的措施和10月政府推出新的稅務措施之後，香港樓市曾經一度變得淡靜。但最近樓市又重新轉趨活躍，無論住宅抑或是工商物業，成交量及價格均明顯上升，樓市過熱的風險又再次增大。
2. 同時，由於歐美日央行最近再次加大量化寬鬆貨幣政策的力度，令到日後退市的難度和風險增加，尤其是當先進國家通脹壓力重新浮現之時，利率上升的速度和幅度都可能比先前估計為高。其實金管局在2012年第四季已經開始要求香港銀行在進行壓力測試時，要將按揭貸款組合的利率可能上升的幅度設定為基本水平加三個百分點。為了進一步提升銀行按揭貸款的風險管理和加強借款人應對日後利率上升時的能力，金管局剛剛已經發出指引，要求銀行為按揭貸款申請人進行還款能力壓力測試時，由現時假設兩個百分點的上升幅度增加至三個百分點。這項措施適用於所有物業按揭貸款，包括住宅及工商物業貸款。
3. 除此之外，鑒於工商物業過熱風險持續上升，而過去經驗顯示工商物業在樓市周期逆轉的時候的按揭貸款質素會比住宅按揭惡化得更厲害，所以金管局剛剛發出的指引亦要求銀行就所有工商物業的按揭貸款，不論是否自用，貸款的最高按揭成數，一律按目前適用的上限下調一成。舉例來說，以收入源自香港的貸款申請人，最高按揭成數會由五成下調至四成。但如果申請人收入源自香港以外，最高按揭成數會由現時的四成下調至三成。
4. 另外，金管局亦要求銀行將車位按揭的最高按揭成數，一律定為四成，貸款年期上限亦統一為15年。其他適用於工商物業按揭貸款的按揭成數上限及供款與入息比率要求，亦同時適用於車位按揭貸款。
5. 以上措施即時生效，但是在今天或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請可以不受影響。
6. 此外，金管局亦注意到在巴塞爾資本協定之下，香港採用《內評法》（Internal Ratings-based Approach）的銀行的住宅按揭貸款的《風險加權比率》（Risk Weight），基本上都處於比較低的水平，這水平未必能充份反映香港將來樓市可能出現波動的風險。為了進一步提升香港銀行的風險管理，金管局決定要求採用《內評法》的銀行，在明天或以後批出的住宅按揭貸款的《風險加權比率》，將不能低過百分之十五的下限。
7. 稍後，阮國恆副總裁會為大家介紹上述措施的細節。
8. 另外，香港按揭證券公司亦會因應樓市最新狀況對按揭保險計劃作出一些調整，並會稍後作出公佈。
9. 我希望大家明白，香港正處於一個極度不正常的宏觀金融環境。全球先進國家正進行量化寬鬆貨幣政策，規模之大、時間之長，是史無前例。現時利率被人為地壓至極低的水平，同時大量資金流入包括香港的新興市場。這個不尋常的宏觀環境是香港今次的樓市上升週期能夠持續很長的時間的主要成因之一。我想再次強調，現時樓市過熱對香港金融穩定造成的風險是不小於97年。尤其是97年按揭利率一般是10厘或以上，但在樓市泡沫爆破後，美國利率下跌，香港的按揭利率亦持續下降，在2004年跌低至2厘左右。目前情況剛好相反，按揭利息只是2厘左右，即使低息環境如美聯儲局預測一樣維持至2015年，往後美國利率一定會上升至較正常水平。屆時香港的供樓人士能否承受利息上升和樓價下調的雙重衝擊呢?以一個30年的按揭為例，即使頭兩年能享受低息，往後就要承受可能高好多的利息負擔和樓價大幅波動的風險。這些風險可能會嚴重影響置業者和他們的家庭往後十多廿年的福祉。所以我希望大家要審慎從事，千萬不要低估利息上升時會為供款能力，資產價格及香港整體經濟帶來的風險和衝擊。
