陳德霖, 香港金融管理局總裁
1. 現在我向大家宣佈新一輪有關樓宇按揭的逆周期監管措施。
2. 金管局在2011年6月推出第四輪收緊按揭措施之後，香港樓巿轉趨淡靜，但情況只維持了七個月。今年二月開始，樓巿開始升温，無論成交數量和價格，都有明顯上升。自今年初以來，樓價累積升幅已達13%。
3. 香港樓巿周期的演變受很多因素影響，包括外圍因素。美聯儲昨晚公佈進行第三輪量化寬鬆政策，表示有可能將會有更多資金透過美國銀行體系流入新興巿場。另外因為歐洲央行宣佈買債機制和德國憲法法庭的判決，令歐債危機有所緩和，金融巿場的情緒短期內會變得比較穩定。在這個情況下，香港樓巿繼續升温而對銀行體系帶來的風險亦隨而增加。為了提升銀行的風險管理，金管局剛才已經向銀行發出指引，收緊涉及多於一個物業按揭貸款的申請。
4. 在新措施下，凡是新申請住宅或工商業樓宇按揭貸款時，申請人已經擁有一個或以上未完全償還按揭的物業，銀行須根據以下三個要求處理﹕
第一： 以「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio)為基礎而申請新的物業按揭貸款，申請人的供款與入息比率上限，由現時的五成下調一成至四成；同時，在利率壓力測試下，申請人的供款與入息比率上限亦相應由現時的六成下調一成至五成。
不過，若果申請人只是有一個物業未完全償還按揭貸款，而新申請按揭貸款的物業是自用物業或是樓換樓，則可以不受新措施影響。
第二： 若果申請人以「資產水平」為基礎而申請新的物業按揭貸款，最高按揭成數上限從現時的四成下調一成至三成。
第三： 若果按揭貸款申請人的主要收入並非源自香港，物業按揭貸款的最高按揭成數將從現時按照所適用的最高成數下調十個百分點，改為下調二十個百分點。
5. 根據香港過去經驗，擁有多個物業貸款的人士的負債或槓桿比率較高，這類借款人在樓市和經濟逆轉時的壞賬比率，會比單一物業的貸款明顯為高。所以金管局認為有需要要求銀行進一步收緊這一類人士的按揭貸款準則，以減低風險。
6. 另外，金管局亦注意到新造按揭貸款的平均年期最近有延長的趨勢。現時新造按揭貸款的平均年期為二十五年，較2009年的二十二年，上升了三年。有部分銀行提供的貸款期更長達四十年。按揭貸款還款期太長除了增加銀行的信貸風險外，亦會削弱借款人承受利率風險的能力。尤其是，當利率一旦回復至較正常水平時，一些採用三、四十年貸款期的借款人將不可以靠延長貸款期來減低供款額，而可能出現周轉困難。因此，金管局已經要求銀行把所有新造按揭貸款的年期上限設定為不超過三十年。
7. 以上措施即時生效，但是在今天或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請可以不受影響。
8. 稍後，阮國恆副總裁會為大家詳細介紹上述措施的細節。
9. 金管局每次推出收緊按揭貸款準則的措施時，都會盡量作出平衡，以減低對用家，尤其是首次置業人士的影響。即使已推出了五輪審慎監管措施，我們都能夠令到購買價值600萬港元或以下住宅物業作為自住的人士，仍然可以做到最高七成的按揭。而且若買家符合條件，可以透過按揭保險的安排，申請高達九成的按揭貸款。以香港按揭証券公司的數字來看，承造9成按揭保險的人士，平均樓價大約為320萬港元。所以我相信金管局的措施對首次置業人士影響不大。
10. 樓市週期的演變會受很多內在和外來的因素影響，包括土地供應、息口的變化、市民收入的轉變、歐美經濟和金融市場的走勢。由於內外環境目前都存在很大的不確定性，所以金管局會繼續密切留意市場發展，並且因應樓市週期的演變推出適當的措施，以保障銀行體系的穩定。
