陳德霖, 香港金融管理局總裁
隆(國強)副主任、徐(忠)局長、distinguished guests, ladies and gentlemen,
Good Morning and a very warm welcome to all of you. Thank you for attending the 9th Annual International Conference on the Chinese Economy. Today’s conference is very special. It is co-organised by Hong Kong Institute for Monetary Research, the Institute of Market Economy of Development Centre of the State Council, and the Financial Research Institute of the People’s Bank of China. I would also like to express my special gratitude to those who have travelled a long way to Hong Kong. The theme of this conference is truly important, and I will explain why.
對政府和監管當局來說，房地產市場很可能為最複雜、最難理解、最難管理好的市場。為什麼這樣說呢？我有幾個理由：
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香港是一個非常好的例子。在90年代，香港形成一個非常大的房地產泡沫，最終在1997年第3季爆破。隨之而來的是一個對香港而言非常痛苦和難忘的經驗︰
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香港的房地產市場下行周期在2003年第三季到底，隨後才慢慢復甦。在2007/08年的美國、以及後來的西班牙和愛爾蘭，房地產市泡沫爆破也同樣引發了破壞性的後果。在這些歐美的例子中，很清楚的是房地產市場泡沫的爆破對經濟和金融穩定會帶來了嚴重的影響，而這些都源於房地產市場、金融系統以及房地產市場周期所帶來的正面和負面的財富效應之間的有著緊密聯繫。在這些例子中，值得注意的是大多數人在上升周期或是「牛氣沖天」時並沒有意識到，或者不相信房地產市場有泡沫。在泡沫的頂峰時期，人們總會找出很多理由來證明“這次跟以前不一樣”(“This time is different”)！回顧歷史，我們現在意識到這種說法有多麼天真和可笑。
我們再來看看中國內地的情況。現在有很多人仍然相信房地產市場沒有嚴重過熱或者是泡沫，儘管上升的房價和市民的購買力之間的差距越來越大。這種“房價只升不跌的”想法，其實就等如是相信中國的房地產市場是不會有週期。這種樂觀情緒的另一個說法就是“我們不一樣”(“We are different”)。但事實果真如此嗎？中國真的會不一樣嗎？ 還是中國到現在還沒有經歷過一個完整的房地產市場週期，所以誤會中國房地產市場與別的不一樣，不會有週期？
我希望在這次會議裏會探討這個問題，儘管我不確定最後會不會有一個明確結論。但不管怎麼說，這次會議的重點是要了解內地房地產市場與金融體系和實體經濟是如何聯繫在一起的，以及它們之間的聯繫程度。一旦能夠確定這些聯繫，我們就可以更容易地評估房地產市場的不同發展階段會有何種程度上影響着金融和經濟穩定。
女士們，先生們，「房子是用來住的，不是用來炒的！」我很認同這個看法，但如何去達到這個目標，是個非常重要的課題，值得深入探討！我很高興今天的會議能邀請到很多來自政府部門、學術界和海內外市場的專家。我希望大家在今明兩天的討論能充份交流意見和取得豐富的成果。謝謝大家！
